Comment donner la nue-propriété ?

Fabienne Cornillon - publié le 27/09/2019 à 10:59

Le démembrement de propriété est une solution pour aider l’un de ses héritiers ou transmettre son patrimoine de son vivant. Découvrons ce qu’est la nue-propriété et la manière de la donner à l’un de ses proches.

1 – Qu’est-ce que la propriété ?

Reprenons la définition de base pour bien comprendre ce qu’est la propriété et donc, la nue-propriété. La propriété est un ensemble qui consiste à posséder un bien et à en disposer comme bon nous semble, mais aussi à en jouir et à en percevoir les revenus le cas échéant.

2 – Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété n’est qu’une partie de la propriété. Ainsi, il est possible de démembrer un bien et de faire intervenir plusieurs parties. D’un côté, on retrouve le nu-propriétaire et, de l’autre, l’usufruitier.

La nue-propriété est la propriété d’un bien dont on ne jouit pas. Ainsi, le nu-propriétaire est bel et bien propriétaire et décisionnaire en cas de vente, mais il ne peut disposer du bien. C’est l’usufruitier qui est autorisé à vivre de dedans ou à la louer pour en tirer des revenus.

3 – Comment donner la nue-propriété ?

Pour effectuer une donation en nue-propriété, il faut en amont calculer la valeur de l’usufruit. Pour cela, le propriétaire du bien immobilier doit le faire estimer par un professionnel. Ensuite, il doit se rendre chez le notaire afin de procéder au démembrement de son bien pour en donner l’usufruit à la personne de son choix.

Attention toutefois : en France, il est impossible de déshériter un enfant ou de le léser. Ainsi, donner la nue-propriété doit respecter les règles en la matière et veiller à l’équité.

La valeur de l’usufruit est déterminée selon la nature du démembrement. Dans le cadre d’un démembrement viager, c’est-à-dire sans limite de durée (le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété de son bien au décès de l’usufruitier), un barème édité par les impôts fixe la valeur qui est liée à l’âge de l’usufruitier. Voici le tableau qui figure à l’article 669 du Code général des impôts.
 

Age de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Moins de 21 ans révolus

90 %

Moins de 31 ans révolus

80 %

Moins de 41 ans révolus

70 %

Moins de 51 ans révolus

60 %

Moins de 61 ans révolus

50 %

Moins de 71 ans révolus

40 %

Moins de 81 ans révolus

30 %

Moins de 91 ans révolus

20 %

Plus de 91 ans révolus

10 %


Ainsi, par exemple, pour un bien immobilier à 200 000 € dont l’usufruiter a 60 ans, la valeur de l’usufruit est de 120 000 €, la valeur de la nue-propriété est de 80 000 €.

En revanche, s’il s’agit d’un démembrement temporaire, le calcul est réalisé selon la durée de l’usufruit comme établi dans le tableau suivant.

Période

Valeur de l’usufruit

0 à 10 ans

23 %

11 à 20 ans

46 %

21 à 30 ans

69 %

31 à 40 ans

92 %


Ainsi, si vous donnez la nue-propriété d’un bien durant 15 ans, pour un bien immobilier à 200 000 €, la valeur de l’usufruit sera de 92 000 €, la valeur de la nue-propriété sera de 108 000 €.

4 – Pourquoi donner la nue-propriété d’un bien ?

S’il est intéressant de savoir comment donner la nue-propriété d’un bien, la priorité reste de savoir pourquoi le démembrement est avantageux, et pour le nu-propriétaire, et pour l’usufruitier.

Donner la nue-propriété d’un bien permet de commencer à distribuer son patrimoine sans se retrouver démuni. De fait, celui qui donne la nue-propriété choisit, la plupart du temps, de devenir usufruitier du bien. Cela signifie qu’il continue à en jouir. Il peut choisir de l’occuper ou de le louer afin d’en tirer des revenus complémentaires.

Mais, ne nous voilons pas la face, donner la nue-propriété est aussi une très belle manière de jouer la carte de l’optimisation fiscale. En effet, si le nu-propriétaire ne meurt pas dans les 3 mois qui suivent la donation, l’usufruitier ne paiera aucun droit sur la valeur de l’usufruit.

Autre atout non négligeable : en donnant la nue-propriétaire, le bien sort du patrimoine du propriétaire initial. Ainsi, cela peut lui permettre, s’il avait un patrimoine important, de ne plus être assujetti à l’import sur la fortune immobilière par exemple. Le gain peut ainsi être majeur.

5 – Quels sont les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier ?

Lorsque le propriétaire donne la nue-propriété de son bien et qu’il en devient usufruitier, c’est lui qui continue à payer la taxe d’habitation s’il l’habite, la taxe foncière et les travaux courants d’entretien. En revanche, c’est le nu-propriétaire qui sera en charge des travaux de gros-œuvre, là encore c’est un avantage pour l’usufruitier qui a finalement, hormis le paiement de la taxe foncière, les mêmes charges qu’un locataire sans pour autant payer de loyer.

Le nu-propriétaire devient la personne qui prend les décisions les plus importantes. Ainsi, l’usufruitier ne peut pas signer un bail commercial ou rural sans l’autorisation du nu-propriétaire. Il en va de même pour les baux d’habitation de plus de 9 ans.

Le bien ne peut être vendu que par le nu-propriétaire, mais pas en pleine propriété. Pour cela, il faudra l’accord des deux parties. En revanche, le nu-propriétaire peut vendre en nue-propriété.

6 – Quid de la clause de réversion d’usufruit ?

Le propriétaire du bien immobilier peut donner la nue-propriété en exigeant une réversion d’usufruit. Cela lui permet de protéger un proche.

Prenons un exemple assez commun. Un homme donne la nue-propriété à ses enfants et s’accorde l’usufruit. Si aucune clause de réversion d’usufruit n’est signée, à sa mort, ce sont ses enfants qui ont la pleine propriété du bien. Mais il lui est possible de souscrire cette clause pour protéger sa femme par exemple. Ainsi, il peut décider qu’à sa mort, c’est elle qui aura l’usufruit du bien. Au décès de sa femme, seulement, les enfants deviendront pleinement propriétaires.

 

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