Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Fabienne Cornillon - publié le 27/09/2019 à 10:45

La nue-propriété est une solution fiscalement avantageuse qui permet, par la même occasion, de soutenir un proche ou, dans le cadre d’une succession, de laisser la jouissance au conjoint survivant. Comment fonctionne la nue-propriété, quels sont les droits et devoirs des nus-propriétaires et des usufruitiers ? Faisons un point sur la situation. 

1 – Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est une manière spécifique de posséder un bien. De fait, on retrouve dans ce cadre deux intervenants : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le nu-propriétaire est effectivement propriétaire du bien, mais il n’en a pas la jouissance.

Concrètement, s’il possède les murs, c’est l’usufruitier qui peut habiter le bien ou le louer en percevant les loyers. Ce concept ressemble quelque peu à une location immobilière, à ceci près que l’usufruitier doit payer toutes les charges, comme s’il était propriétaire.

Pour que la pleine propriété intervienne, il faut que nu-propriétaire et usufruitier ne fassent plus qu’un.

Il existe plusieurs types de nues-propriétés :
- la nue-propriété d’un bien immobilier ;
- la nue-propriété des parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) ;
- la nue-propriété de contrats d’assurance-vie ;
- la nue-propriété de parts de société.

Dans toutes les situations, le nu-propriétaire conserve son bien tandis que l’usufruitier en jouit et peut en récolter les bénéfices. La nue-propriété la plus fréquente est celle qui concerne les biens immobiliers.

2 – Pourquoi opter pour la nue-propriété ?

Il existe diverses raisons à cela. Dans le cadre d’une succession, lorsqu’une personne décède en laissant derrière elle un conjoint et des enfants, le conjoint peut obtenir l’usufruit du bien tandis que les enfants sont nus-propriétaires. L’avantage de cette situation est que le conjoint ne se retrouve pas à la rue et peut continuer à vivre dans son logement, sans pour autant déshériter les enfants qui accèderont à la pleine propriété lors du décès de leur deuxième parent.

La nue-propriété peut aussi être une manière d’aider un enfant. Par exemple, lorsqu’il fait ses études, il obtient l’usufruit d’un bien immobilier et peut se loger. Ensuite, pour débuter dans la vie active, il peut louer ce bien et ainsi en tirer des revenus.

Mais la nue-propriété peut aussi être choisie pour bénéficier d’un avantage fiscal. Elle permet en effet d’optimiser ses impôts. Lorsque la nue-propriété est mise en place, le nu-propriétaire conserve simplement la propriété du bien, il n’assume plus les impôts qui sont liés à celui-ci. Ainsi, le bien sort de son patrimoine. Cela peut être intéressant si ce patrimoine est élevé et que le fait de posséder ce bien supplémentaire engendrait une imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Pour autant, il en reste propriétaire et pourra en profiter pleinement à la fin de l’usufruit.

En termes de prix, la nue-propriété est également attractive. Le fait qu’il ne s’agisse pas d’une pleine propriété permet d’obtenir une décote de 40 % sur le prix initial. Ensuite, à la fin de nue-propriété, vous n’avez pas de frais à payer ni de fiscalité à la sortie.

Cela nous amène à la succession. De fait, transmettre un bien en nue-propriété permet de limiter les droits de donation ou de succession. En effet, ces derniers sont calculés au regard de la valeur du bien, or, nous venons de le voir, cette valeur est bien inférieure aux prix du marché.

Enfin, autre avantage à ne pas négliger : le fait de choisir la nue-propriété permet d’envisager l’avenir. En donnant l’usufruit d’un bien, vous savez qu’à terme vous pourrez le récupérer. Il est possible de déterminer un délai. Ainsi, par exemple, à 35 ans, vous pouvez décider de garder le bien en nue-propriété jusqu’à 65 ans puis le récupérer pour votre retraite.

3 – Les obligations du nu-propriétaire

Elles ne sont pas très importantes, c’est là encore un avantage important de la nue-propriété.

Le propriétaire doit payer les réparations qui ont trait au gros-œuvre. Il s’agit ainsi de prendre en charge les travaux liés aux murs, aux poutres, aux voûtes, etc. Cela regroupe les travaux liés à la solidité de l’immeuble.

C’est la seule obligation du nu-propriétaire. De fait, c’est l’usufruitier qui se charge de l’entretien courant, du changement de matériel, de payer les impôts divers (taxe foncière, taxe d’habitation, IFI, revenus fonciers, etc.). C’est lui qui intègre la valeur du bien à son patrimoine.

4 – Comment mettre un terme à la nue-propriété ?

Pour mettre un terme à la nue-propriété, il existe différents cas de figure :
- décès de l’usufruitier ;
- fin de la période de démembrement s’il s’agissait d’un usufruit temporaire ;
- réunion sur la même tête de l’usufruit et de la nue-propriété.

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