Crédit immobilier : quel apport personnel ?

L'apport personnel correspond à la somme d'argent que vous investissez dans votre achat immobilier en complément de l'emprunt. Cette somme doit être disponible et directement engagée dans votre projet immobilier. Elle permet généralement de couvrir les différents frais relatifs à l’emprunt et à l’achat immobilier : 

• Frais de notaire
• Frais de dossier
• Caution…

On exprime souvent cet élément du dossier immobilier en pourcentage du montant total de l'achat. L'apport n'est pas obligatoire, mais il est particulièrement apprécié par les banques : il pèsera dans la balance pour négocier votre emprunt dans les meilleures conditions.

La constitution d’un apport personnel dépend de votre profil, mais également de votre projet. En effet, si ce n’est pas votre première acquisition, vous pourrez bien sûr affecter tout ou partie de la revente de votre bien précédent, à l’apport de votre nouvel achat. D’autres pourront compter sur un héritage, une donation.... 

Si vous n’avez pas cette chance, l’épargne que vous aurez su constituer au fil des années sera alors la bienvenue. Elle peut provenir de livrets défiscalisés, de plans d'épargne logement... Seule condition : qu'il soit possible de la débloquer au moment de l'achat. 

Dans certaines entreprises, vous pourrez aussi compter sur le déblocage de votre participation aux bénéfices, autorisé pour l’achat de votre résidence principale. Au delà du capital mis de côté, votre capacité à épargner est toujours vue d’un bon œil par votre banquier. 

Les livrets d’épargne spécifiques à l’immobilier et les prêts aidés  peuvent être considérés comme une forme d’apport personnel. Cela regroupe les produits bancaires tels que :

• Le PEL (prêt épargne logement)
• Le CEL (compte épargne logement)
• Le PTZ (prêt à taux zéro), prêt Action Logement ou prêt aidé. 

Le montant de l’apport personnel n’est soumis à aucune obligation légale, et les exigences des établissements bancaires peuvent varier selon les réseaux et surtout votre profil d’emprunteur. Ce point est donc à considérer au moment de comparer les offres de prêts reçues.

Le plus souvent, votre banquier vous demandera un apport au moins égal à 10 % du montant de votre achat. De quoi, entre autres, vous acquitter des frais de notaire à la signature de l’acte de vente. 

Entre 20 et 30 % et au delà, vous serez dans une meilleure position pour négocier avec votre conseiller le taux d’intérêt auquel vous empruntez. Par exemple, pour un achat de 250 000 €, le montant d’un apport personnel de 21 % sera de 52 500 € (250 000 x 21/100) et le montant emprunté de 197 500 €. 

Il est recommandé de ne pas mettre toutes ses économies dans un apport personnel. Prenez en compte les taux d'intérêts en cours pour savoir s'il vaut la peine d'avancer un apport maximum. Prévoyez également une épargne post-achat : vous en aurez besoin pour vous équiper en mobilier ou en électroménager, ou tout simplement pour faire face à certains imprévus de la vie. 

Condition déterminante pour obtenir votre emprunt immobilier, l’apport personnel est donc également un atout pour la négociation avec votre banquier. En effet, plus l’apport personnel est important, plus le banquier sera enclin à vous proposer un taux d’emprunt plus intéressant ou bien vous fera bénéficier d’une réduction des frais liés au projet (frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé, coût de l’assurance emprunteur…).

Un bon apport personnel permet également de négocier une hausse du taux d’endettement. En effet, si la quasi-totalité des emprunteurs ne peuvent dépasser les 33 % du taux d’endettement, les banques sont plus à même d’augmenter ce taux pour les emprunteurs disposant d’un apport conséquent. 

Bien qu’il soit conseillé de présenter un apport personnel, l’absence d’apport ne sera pas nécessairement préjudiciable pour la réalisation de votre projet. En effet, le fait de ne pas avoir d’apport peut d’abord être un choix : vous disposez d’une épargne, mais vous souhaitez la conserver et, par exemple, investir à crédit pour ne pas élargir votre base imposable.

Le fait de ne pas avoir d’apport peut également correspondre à votre profil. En effet, si vous êtes jeune notamment, vous n’avez pas encore eu le temps d’épargner.

Des dispositifs sont mis en place pour favoriser l’accession à la propriété. Ainsi, le prêt épargne logement, le prêt action logement (par exemple le 1 % logement), le prêt à taux zéro, les prêts fonctionnaires, de la Caisse d’allocations familiales ou encore, les prêts des régions, sont autant de prêts « constitutifs d’apport personnel » et donc de solutions à explorer. 

Enfin, sachez qu’un prêt à 110 % (100 % pour l’achat du bien plus 10 % de frais de notaires), est une solution envisageable. Cependant, dans ce cas, mieux vaut être en CDI et avoir un salaire confortable afin de conserver un taux d’endettement inférieur à 33 %.

L'apport est un élément clé pour négocier un crédit au meilleur taux. Pour avoir le meilleur apport sans tout mettre dans votre achat, calculez l'apport idéal en fonction du prix de vente du bien désiré mais aussi l'épargne de précaution à garder : entre 3 et 6 mois de salaire.