Crédit immobilier : quel prêt pour financer votre projet ?

Ces prêts bénéficient d’un régime favorable, avec une aide de l’État. Leur bénéfice est soumis à conditions.

Le prêt à Taux Zéro (PTZ)

C’est un prêt sans frais de dossier et remboursable sans intérêts.

Destinés aux primo-accédants, il est soumis à des conditions de ressources, variables selon les régions et la composition du foyer. Le PTZ ne peut représenter qu’une partie du financement (maximum 40 %), il doit donc être complété par un autre prêt ou un apport personnel.

En vigueur depuis janvier 2015, le PTZ Plus est éligible à l’achat dans l’ancien, dans certaines communes et si vous prévoyez des travaux.

Le prêt conventionné et prêt d’Accession Sociale (PAS)

Ces prêts ouvrent droit à l’aide personnalisée au logement, qui vient alors en déduction des mensualités. C’est tout leur intérêt et ils sont réservés à l’achat et aux travaux dans la résidence principale. Ils peuvent financer la totalité de l’acquisition, ou être combinés à un autre prêt hors secteur libre.

Seul le PAS est soumis à des conditions de ressources, qui peut également financer un terrain.

Le Prêt Action Logement

C’est l’ex 1 % Logement. Accordé aux salariés du privé, il ne peut excéder 25 000 € et 30 % du montant de l’opération. Taux d’intérêt : 1% ! La demande doit être effectuée auprès de l’employeur. Un prêt identique existe pour les fonctionnaires.

L’épargne logement

Avec un compte ou un plan d’épargne logement (CEL/PEL), vous pouvez à certaines conditions épargner en défiscalisant en partie les intérêts produits, puis obtenir un prêt à taux bonifié et le versement d’une prime d’épargne par l’État. Un CEL ouvert avant 2011 permet d’obtenir un prêt y compris pour l’achat d’une résidence secondaire.

Ces prêts ne sont pas réglementés et peuvent être utilisés pour tout type d’opération immobilière. Reste à négocier le meilleur taux et surveiller le coût global de votre crédit. 

Plus les taux sont hauts, plus le prêt à taux variable est intéressant. Mieux placé que les taux fixes, il vous fera aussi profiter d’une éventuelle baisse des taux. Mais s’ils remontent, l’addition peut s’alourdir !

Des mécanismes permettent cependant de limiter la casse. On parle alors de taux « capés », qui ne peuvent augmenter – ou baisser – au delà d’un seuil prédéfini.

Dans un contexte de taux déjà bas, mieux vaut choisir un taux fixe. Il offre une visibilité sur toute la durée et il vous protège en cas de remontée des taux.

Le prêt relais est un prêt à court terme (inférieur à 24 mois), qui permet de financer une nouvelle acquisition, alors même que vous n’avez pas encore vendu votre ancienne résidence. Généralement, il permet d’emprunter de 50 à 70 % de la valeur du bien à vendre. Pendant sa durée, seuls les intérêts sont payés, le capital est remboursé après la vente.

Il peut être « sec », si la valeur du bien à vendre est supérieure à celle du bien acheté, ou s’accompagner d’un prêt à long terme.

Généralement destiné aux investissements locatifs, son capital est remboursable en une seule fois, au terme. Pendant sa durée, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et garantit le remboursement du capital, en versant des mensualités sur un produit d’épargne associé, nanti en faveur de la banque.

Le capital restant dû, le bien acquis n’entre pas pendant cette période dans l’assiette taxable de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune.