Immobilier : acheter sans apport, est-ce possible ?

Marie Caillet - publié le 17/06/2020 à 14:30

Pour accorder un prêt, les banques demandent à leurs clients de présenter certaines garanties. Parmi elles, le fait d’avoir un apport représente un élément particulièrement important. Dans le cas où vous n’avez pas d’apport, l’obtention d’un prêt immobilier peut donc s’avérer plus compliquée... mais pas impossible ! 

Qu'est-ce qu'un apport personnel ?

L’apport personnel correspond au montant investi par un acheteur pour réaliser une partie de l’achat immobilier. Le prêt bancaire vient ensuite compléter la totalité du prix du bien. Cette somme provient généralement de l’épargne personnelle : revente d’une maison, Plan Épargne Logement, héritage… En règle générale, l’apport personnel permet de couvrir les frais de notaire qui sont d’environ 3 % pour l’achat d’un immobilier neuf et de 7 % pour un ancien.

Souvent, les banques exigent un apport de 10 à 20 % de la part du demandeur de prêt afin d’éviter le risque de non-remboursement. Si celui-ci est en mesure de satisfaire cette exigence, l’établissement bancaire sera plus à même de lui proposer des crédits à des conditions avantageuses. Disposer d’un apport personnel est donc un atout pour obtenir votre prêt mais vous permet également de réaliser des économies sur le coût de votre emprunt. 

Comment avoir accès à un crédit immobilier sans apport ?

Dans le cas d’un crédit immobilier sans apport, les établissements prêteurs s’engagent à avancer l’intégralité des fonds nécessaires pour l’achat immobilier. Pour ce type de prêt, on parle de financement à 100 % voire à 110 % dans le cas où l’emprunteur ne peut couvrir les frais liés à l’achat : frais de dossier, frais de notaire, garanties. En accordant ce type d’emprunt, la banque prend donc un risque puisque la situation de l’emprunteur ne lui permet pas de présenter une certaine garantie financière. Néanmoins, avant de donner leur accord, les banques s’assurent quand même de la solvabilité du client en recueillant différentes informations :

  • Les revenus et la régularité de leur rentrée qui déterminent la capacité à rembourser les mensualités
  • La stabilité sur le plan professionnel
  • Le niveau et la capacité d’épargne
  • Le niveau d’endettement, car les établissements prêteurs accordent rarement un crédit à une personne dont le taux d’endettement dépasse 30 %
  • La situation matrimoniale
  • Le nombre de personnes à charge

Quels sont les profils de clients sans apport ?

Les demandes d’emprunt sans apport concernent plusieurs profils de clients. Parmi eux, les jeunes actifs représentent les principaux demandeurs d’emprunt sans apport puisqu’ils n’ont pas encore eu le temps d’épargner. Pour les jeunes, les banques sont plus enclines à accepter leur dossier en s’intéressant notamment à leurs revenus actuels et à leur potentiel d’évolution sur le plan professionnel. Passé 40 ans, l’obtention d’un prêt immobilier sans apport s’avère plus compliquée puisque l’évolution des revenus sera moins importante que pour un client jeune. 

Parmi les profils ne présentant pas d’apport personnel lors de leur demande d’emprunt, on retrouve également les clients disposant d’une épargne conséquente (livrets, actions, assurance-vie). Ces clients souhaitent conserver leur épargne et opter pour un financement à 100 % afin d’optimiser la rentabilité de leurs placements. En règle générale, ce type de clients n’auront pas de difficultés à obtenir leur emprunt puisqu’ils présentent une certaine sécurité financière pour les établissements prêteurs.

Les investisseurs dans l’immobilier locatif font également partie de cette catégorie d’emprunteurs sans apport. En présentant un projet d’investissement à la banque, ils pourront obtenir aisément leur emprunt. 

Comment faire une demande d’emprunt sans apport ?

Dans le cas où vous ne présentez pas d’apport personnel, il convient de présenter un dossier particulièrement solide à la banque. En effet, afin de palier à l’absence d’apport, il est essentiel de présenter des garanties complémentaires au banquier. En cas d’absence d’apport, la banque s’intéressera alors particulièrement à votre situation professionnelle et à votre niveau de revenus. Avoir un CDI et des revenus confortables seront ainsi des points qui vous permettront de pallier à l’absence d’apport.

Pour donner son accord, le banquier s’intéressera également à la gestion financière de l’emprunteur. En l’absence d’un apport personnel, une parfaite gestion de vos comptes s’avère être un point encore plus important dans votre dossier. Les relevés de vos 3 derniers mois ne devront alors faire apparaître aucun incident de paiement ni de rejet de prélèvement.

Si, en règle générale, l’obtention d’un emprunt est conditionnée à la présentation d’un dossier de qualité, c’est d’autant plus le cas lorsque vous n’avez pas d’apport personnel. En effet, si vous ne pouvez présenter un apport à la banque, il convient de lui présenter d’autres arguments afin d’obtenir son accord. 

Un prêt sans apport est-il plus cher ?

Si aucune distinction n’est véritablement faite entre un crédit avec apport et un crédit sans apport, il n’est pas impossible que le taux proposé par la banque soit plus élevé que le taux du marché. En effet, le risque d’impayé pour l’établissement de prêt étant plus important, le taux d’emprunt appliqué sera certainement plus élevé afin de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur. Cela est particulièrement vrai pour les emprunts à 110 % du fait que les risques sont, ici, les plus conséquents. Afin de réduire au maximum ce taux, il convient donc pour l’emprunteur de préparer au mieux son dossier et de trouver la banque qui lui proposera le meilleur taux pour son emprunt.
 

Passer par des prêts subventionnés, une solution intéressante

Toute somme que la banque n’a pas à avancer elle-même peut être considérée comme un apport. Il faut donc savoir que certaines banques estiment que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) octroyé par l’État ou les collectivités peut être considéré comme un apport. Vous pouvez par conséquent vous renseigner au préalable et en profiter, si vous êtes éligible à ce type de crédit. Dans cette logique, d’autres aides peuvent également être intégrées dans l’apport personnel : 

  • Le prêt d’accession social (PAS) (permet uniquement de devenir propriétaire de votre résidence principale)
  • Le prêt conventionné (PC)
  • Le prêt 1 % logement
  • Le prêt épargne logement (PEL)
  • Le prêt action logement
  • Les crédits CAF
  • Les prêts fonctionnaires

Pour faciliter votre accès à l’emprunt sans apport, n’hésitez donc pas à vous informer sur les conditions d’éligibilité de ces différents dispositifs de manière à augmenter vos chances d’obtenir un emprunt, et dans les meilleures conditions possibles. 

Quelques conseils pour obtenir un prêt bancaire

Avec ou sans apport, il faut judicieusement choisir la banque avec laquelle vous souhaitez contracter un crédit en confrontant les offres, les taux d’intérêt et la durée du prêt avec d’autres établissements bancaires avant d’acheter une maison à crédit. La mise en concurrence des différentes offres du marché est encore plus importante lorsque votre dossier présente des risques plus importants, notamment si vous ne disposez pas d’apport. 

Cependant, emprunter sans apport ne signifie pas nécessairement que vous n’avez pas d’épargne. En effet, l’idéal est d’avoir jusqu’à 3 000 € de côté afin de pouvoir faire face aux éventuels frais suite à l’acquisition du bien. Dans un projet immobilier, les risques d’imprévus sont importants et peuvent représenter un coût financier important, nécessitant ainsi d’avoir une certaine réserve financière pour y faire face. 

Obtenir un prêt immobilier sans apport : difficile mais pas impossible !

Réaliser un achat immobilier est un projet particulièrement important dans une vie et nécessite une bonne préparation. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, la constitution d’un dossier de qualité et présentant de solides garanties financières est un point sur lequel il convient de s'attarder. Dans le cas où vous ne disposez pas d’apport à présenter à votre banquier, sachez que cela ne rendra pas nécessairement impossible votre capacité à emprunter. En effet, afin de convaincre votre banquier, il est essentiel que votre dossier soit irréprochable sur les autres points (niveau de revenus, situation personnelle et professionnelle, gestion des comptes). Sans apport, il existe donc des solutions pour obtenir malgré tout un prêt pour réaliser votre projet immobilier. 

Si les taux appliqués par les banquiers pour les prêts immobiliers sans apport peuvent être plus élevés, il est essentiel de bien comparer les différentes offres du marché et de faire jouer la concurrence. Une comparaison précise et efficace des prêts vous permettra de trouver l’offre la plus adaptée et la plus intéressante pour la réalisation de votre investissement. Afin de vous aider dans la réalisation de votre projet immobilier, le recours à un courtier en prêt immobilier peut être une solution très intéressante. Cet expert du marché pourra négocier au mieux avec les banques afin de trouver les meilleures conditions d’emprunt en fonction de votre dossier.

Si l’accès à l’emprunt immobilier pour les personnes sans apport est plus compliqué, il n’est pas forcément impossible. Pour mener à bien votre projet malgré ces difficultés, préparez donc au mieux votre dossier et n’hésitez pas à vous intéresser aux différents dispositifs d’aide pour pouvoir accéder à la propriété. 

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