Investissement immobilier locatif : les critères d'un bon achat

Fabienne Cornillon - publié le 15/10/2019 à 05:00

Vous avez envie de vous constituer un patrimoine immobilier sans pour autant payer votre bien intégralement ? Et si vous optiez pour un investissement locatif ? Cette solution choisie par de nombreux ménages français offre bien des avantages. Pour autant, vous devez vous assurer en amont de votre achat immobilier que votre bien sera parfaitement adapté à la demande. Dans le cas contraire, le risque de vacance locative est majeur et le remboursement de vos mensualités de crédit peut être compromis. Voici les différents critères à étudier avant de lancer votre projet d'investissement locatif.

La demande locative

Un achat immobilier est un engagement sur le long terme. Dans le cadre d'un investissement locatif, l'objectif est de louer votre bien. Il est donc primordial de vous assurer que la demande est suffisante. Vous pouvez, pour cela, vous adresser  à un agent immobilier local qui saura vous donner des informations. N'hésitez pas à vous rendre également en mairie. Autre astuce : consultez les sites d'annonces immobilières. Cela vous donnera une idée du volume de l'offre. Si vous constatez que celle-ci est faible, un investissement immobilier peut être judicieux.

Le revenu moyen de la population
Si la notion de demande locative est importante dans le cadre d'un achat immobilier pour louer, il est intéressant également d'aller plus loin pour connaître la population locale. Si les revenus moyens sont faibles, investir dans un bien luxueux n'est peut-être pas la solution à privilégier. Dans ce cas, mieux vaut miser sur un appartement familial à l'image d'un T4 ou un T5 proposant un loyer raisonnable.

Sur cette page de l'INSEE, retrouvez le revenu moyen des ménages par ville afin d'obtenir une idée du potentiel locatif de votre achat et de la nature de l'investissement à réaliser. Il vous suffit de télécharger le fichier ZIP proposé.

L'évolution de la démographie

Autre point majeur : la démographie de la ville. Certaines villes et régions ont été sinistrées sur le plan économique et ont subi une perte massive d'habitants. Là encore, vous pouvez vous rendre en mairie pour avoir une idée de l'évolution de la démographie. Vous pouvez également vous rendre sur le site Wikipédia qui, pour chaque ville, informe de l'évolution du nombre d'habitants à chaque recensement. Une commune qui voit sa population grandir offre naturellement un potentiel locatif plus important pour votre achat immobilier.

Le dynamisme économique du secteur

Si vous envisagez un investissement locatif, assurez-vous que vous achetez un bien dans un territoire dynamique. Une ville dont l'économie est florissante attire naturellement les populations désireuses de trouver un travail plus facilement. Misez sur des villes capables de se distinguer dans tous les secteurs (industriel, tertiaire, etc.) afin d'élargir votre cible et vous offrir plus de chances de trouver des locataires. 

Achat immobilier : quelle rentabilité locative ?

Lors de votre rencontre avec votre conseiller bancaire pour étudier votre projet immobilier et son financement, celui-ci va calculer la rentabilité locative de votre bien. Celle-ci se calcule comme suit :

  • loyer annuel divisé par le prix du logement, le tout multiplié par 100.


Prenons un exemple : le bien immobilier coûte 90 000 € et est loué 550 € par mois. La rentabilité locative est de :

  • 550 x 12 / 90 000 x 100=7,3 %.


De manière générale, les banques estiment que votre investissement locatif doit vous procurer une rentabilité de 5 % au minimum pour que cet achat immobilier soit intéressant. 

Les transports en commun et les axes routiers

Un bon achat immobilier, quel qu'il soit (maison, appartement, ville, campagne) sera plus attractif si des transports en commun se trouvent à proximité. À moins d'habiter en plein centre-ville et d'avoir accès à tout, si vous optez pour un achat immobilier loin des bus, du tramway ou du métro, vous prenez le risque de ne pas séduire les familles dont les enfants sont scolarisés.

Si vous souhaitez malgré tout prendre ce risque, la solution peut être d'opter pour une petite surface et ainsi de ne pas cibler les familles. Toutefois, il est conseillé de ne pas se priver d'une cible potentielle trop importante dans le cadre d'un investissement locatif.

Les commerces et services près de votre investissement locatif

Les ménages aiment la proximité des commerces et services. En centre-ville dans une commune de taille importante, cela permet de limiter l'utilisation de la voiture. Dans une petite commune, les commerces de proximité sont des lieux de convivialité qui ont une grande importance pour les habitants. Mieux vaut investir dans une commune vivante que dans une cité dortoir.

L'évolution des prix de l'immobilier

Autre facteur important si vous envisagez un achat immobilier : l'évolution des prix. Si l'objectif d'un investissement locatif est de se constituer un patrimoine financé en grande partie par les loyers perçus, la rentabilité de votre bien sera accentuée si une plus-value est réalisée à la revente. N'hésitez pas à vous intéresser au marché immobilier local afin d'en savoir plus sur l'évolution des prix.

Les projets de la ville

Critère essentiel également : l'évolution de la commune dans laquelle vous envisagez de réaliser un investissement locatif. De fait, les projets de développement et d'aménagement peuvent impacter l'attractivité de votre bien auprès des locataires.

Prenons l'exemple typique de Bordeaux : la création de la LGV reliant la ville à Paris en 2 heures a modifié en profondeur le marché immobilier local. Les prix d'achat ont augmenté et nombre de Parisiens ont fait le choix de s'installer à Bordeaux tout en continuant à travailler dans la capitale. Le potentiel locatif de Bordeaux est majeur aujourd'hui.

De même, une ville qui développe des lignes de tramway peut devenir plus attractive. N'hésitez pas à consulter les plans du tramway pour acheter un bien immobilier à proximité d'un futur arrêt. En anticipant les projets, vous pourrez réaliser des économies au moment de l'achat.

C'est ce qui se passe aujourd'hui autour de la capitale avec le projet du Grand Paris Express. Certains investisseurs achètent des biens immobiliers dans des villes qui ne seront desservies que dans quelques années par le métro. Certaines de ces villes séduisent déjà aujourd'hui, mais leur attractivité va augmenter avec la création de nouvelles lignes… et les prix vont augmenter.
 

Le quartier de votre achat immobilier

Pour votre achat immobilier dédié à la location, réalisez une étude de la ville pour connaître la nature des différents quartiers. Certains d'entre eux sont particulièrement mal fréquentés, les nuisances sont importantes et les dégradations nombreuses. Afin d'éviter un risque de vacance locative et de limiter les travaux, mieux vaut opter pour un quartier résidentiel calme plus attractif, notamment pour les familles et les seniors.

Les charges récurrentes

Enfin, nous avons parlé de rentabilité, les charges vont impacter celle-ci. En effet, votre investissement immobilier, nous l'avons dit, va être en partie financé par les loyers. En partie seulement.

Le loyer va permettre de couvrir tout ou partie du crédit immobilier. Mais il faut ajouter à cela les impôts fonciers, la taxe foncière et les charges de copropriété le cas échéant. Il n'existe pas d'investissement locatif parfait. Toutefois, pour réduire les charges, voici trois solutions :

  • acheter dans une petite commune à 30 minutes d'une grande ville pour limiter le coût de la taxe foncière 
  • ne pas investir dans un bien trop grand, ce qui augmenterait le montant du loyer et donc, de l'impôt foncier 
  • préférer une maison afin d'éviter les charges de copropriété dont le prix peut rapidement s'envoler, surtout en cas de gros travaux
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