Achat immobilier : comment doser son apport en fonction des taux d'intérêt ?

Marie Caillet - publié le 07/08/2020 à 09:00

Parmi les éléments qu'on regarde en premier avant un achat immobilier, il y a le le taux d'intérêt : la somme que vous allez rembourser à votre prêteur en surplus de la somme d'emprunt. Un taux d'intérêt élevé ou faible peut donc vous inciter à moduler votre apport. On fait le point sur la meilleure stratégie à suivre selon votre situation.

Quel apport minimum selon les taux d'intérêt ?

Toutes les banques vous le diront, arriver avec un bon apport (c'est-à-dire votre part de financement personnelle) est l'une des conditions clés pour bien négocier votre prêt. Tout d'abord parce que cela rassure les banques sur votre capacité à épargner. Ensuite parce que, plus l'apport est élevé, plus vous aurez un taux d'emprunt avantageux.

Il est conseillé d'apporter 10 % de la somme totale du bien que vous voulez acheter. Cela correspond aux frais d'acquisition (ou frais de notaire). Si vous pouvez avancer plus que cette somme, cela vous donnera plus de poids dans les négociations, mais selon votre projet, vous pouvez aussi décider de vous en tenir au minimum requis.

Doser votre apport pour acheter votre résidence principale

Que ce soit en couple ou seul, vous avez décidé d'acquérir une maison ou un appartement dans le but d'y vivre à l'année au moins pendant 5 ans (durée à partir de laquelle un achat immobilier devient plus rentable qu'une location). Votre stratégie va tout d'abord dépendre de votre apport personnel, mais aussi du coût global du bien, et aussi bien sûr des taux d'intérêt.

Si les taux sont bas, votre champ des possibles est plus étendu. Une maison qui va nécessiter un très gros apport peut par exemple vous inciter à demander un emprunt sur plus longtemps, en réduisant votre apport : vos mensualités resteront raisonnables, et vous garderez une épargne qui vous mettra à l'abri de coups durs.

Si les taux sont hauts, cela signifie que vous devrez payer des mensualités importantes. Celles-ci ne doivent pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels fixes (ce qu'on appelle le taux d'endettement). Dans ce cas de figure, faire jouer la montre est moins intéressant : en rallongeant la durée de votre prêt, vous ferez aussi monter les taux. L'idéal est de mettre le meilleur apport possible pour limiter la durée des mensualités, et guetter la fluctuation des taux. Vous pourrez ainsi renégocier votre crédit quand les taux seront plus bas.

Doser votre apport pour un investissement locatif

Vous voulez acheter un bien dans l'idée d'y mettre un locataire ? Dans un sens, ce cas de figure est plus simple que l'achat d'une résidence principale, car le locataire rembourse vos mensualités d'emprunt à votre place. L'idée est donc de ne pas puiser dans votre épargne en-dehors des frais de notaire, et de calculer que votre cashflow ne sera pas négatif en y incluant les charges de location.

Si vous avez déjà plusieurs biens ou un apport important, vous pouvez bien sûr utiliser l'effet de levier et/ou diminuer la durée du prêt. Ce pari devient gagnant lorsque les taux sont bas : les mensualités du locataire couvriront celles du crédit, parfois charges incluses.

Si les taux sont hauts mais que vous ne voulez pas investir trop d'épargne, vous pouvez recourir à un PTZ (Prêt à Taux Zéro) : un prêt immobilier à 0 % d'intérêt réservé aux primo-accédants dont les revenus n'excèdent pas un certain plafond.

Est-il préférable d'avoir de faibles mensualités, mais un long crédit ? Ou un gros apport, mais peu d'épargne ? Le dosage de l'apport est à définir en fonction des taux en cours... mais surtout de votre projet d'achat. Pensez donc bien à calculer le ratio entre le coût du crédit, les intérêts et les probabilités d'inflation.

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