Immobilier : acheter dans le neuf, est-ce si intéressant ?

Marie Caillet - publié le 18/02/2021 à 13:00

Neuf ou ancien ? Tout futur acquéreur se trouve confronté à cette question au moment d'entamer son projet immobilier. Si l'ancien peut offrir du cachet et un prix moins élevé au mètre carré, le neuf a de bons arguments à faire valoir.

Les avantages et les économies d'un achat dans le neuf

Un logement sous garantie

Acheter neuf, c'est aussi acheter l'assurance d'être protégé et indemnisé en cas de vices cachés et de malfaçons. Vous achetez un bien immobilier respectant les dernières normes de sécurité, et accessible aux personnes à mobilité réduite. De plus, 3 garanties sont applicables sur 10 ans :

  • La garantie de parfait achèvement. Lorsque votre logement vous est livré, vous êtes couvert pendant 1 année entière si des dysfonctionnements se déclarent. Les réparations sont à la charge du constructeur.
  • La garantie biennale. Comme son nom l'indique, cette garantie court sur 2 ans à compter de la livraison. Elle concerne tout l'équipement mobile du logement : équipement de cuisine, volets, porte, fenêtres, etc.
  • La garantie décennale. Elle vous prémunit pendant 10 ans en cas de dysfonctionnement des éléments de construction.

De belles économies

C'est un avantage fréquemment mentionné dès qu'on parle d'achat VEFA ou clé en main. Et c'est vrai que par rapport à l'ancien, le neuf offre de belles possibilités d'économies !

  • Les frais de notaire sont réduits. Ils s'élèvent à 2 ou 3 % du prix du logement neuf. Dans l'ancien, il s'agit davantage de 7 à 8 %. La raison ? Les frais de notaire dans l'ancien comptent les droits de mutation (le changement de propriétaire qui doit être reporté et enregistré par l'État). Dans un logement neuf, vide de propriétaire, ces droits n'ont pas lieu d'être.
  • En fonction de la commune où on achète, il est possible d'être exonéré de la taxe foncière pendant les 2 ans qui suivent la fin des travaux. Une économie non négligeable !
  • Pas de travaux de rénovation ou de rafraîchissement. Là aussi, une belle économie qui permet d'avoir un meilleur budget pour l'ameublement.

Les inconvénients et les dangers d'un achat dans le neuf

Un processus d'achat plus long et plus complexe

L'achat en VEFA demande à la fois de la patience et un investissement en temps de la part de l'acheteur, car la construction peut s'étaler sur plus de 2 ans et demandera plusieurs validations :

  • Contrat de réservation, recherche de crédit, réitération chez le notaire
  • Travaux modificatifs
  • Choix des finitions sol et murs
  • Visites de contrôle d'avancement du chantier...

Des pratiques abusives des promoteurs

Acheter dans le neuf semble plus rassurant, et pourtant : litiges, manque de transparence, législation en défaveur de l'acheteur existent en VEFA... Les mauvaises surprises peuvent être au rendez-vous au moment de la livraison. Vigilance sur 3 abus en particulier :

  • Le rognage sur la surface : la loi autorise les promoteurs à vendre un logement de 5 % plus petit que dans le contrat. Dans ce cas, aucun recours n'est possible pour l'acheteur, qui paie donc son bien plus cher au mètre carré. Ce alors qu'un logement neuf est déjà plus cher au mètre carré que dans l'ancien.
  • Le retard de livraison : d'après une enquête 2018 d'UFC Que Choisir, un tiers des logements sont livrés avec plus de 5 mois de retard. Et, bien sûr, ce retard n'est pas sans coûts pour l'acheteur, tenu de régler les frais immobiliers tels que les loyers et l'assurance prévus dans le contrat.
  • La clause des conditions climatiques, invoquée par les promoteurs dans 70 % des cas de retard. Cette clause les dispense de verser les indemnisations légalement prévues pour un retard de livraison.

La difficulté de se projeter

Acheter sur plan permet de personnaliser l'habillage des sols et la disposition des pièces (dans une certaine mesure). Il faut toutefois être capable de véritablement visualiser les volumes en se basant sur des maquettes et des plans au sol : un exercice qui n'a rien d'évident lorsqu'on a peu d'expérience en immobilier. La déception peut être au rendez-vous devant un logement plus étriqué qu'on ne se l'imaginait, une fois les murs élevés.

Autre désavantage : un logement neuf aura évidemment moins de charme ou de cachet qu'un logement ancien. Un bien neuf, plus cher au mètre carré, nécessitera le même budget qu'un bien ancien, mais pour une plus petite surface et un agencement potentiellement plus ramassé (rares sont les appartements traversants en VEFA, par exemple).

Les logements en VEFA offrent des opportunités intéressantes pour les primo-accédants ou les investisseurs immobiliers. Attention toutefois à regarder au-delà des belles plaquettes promotionnelles : acheter dans le neuf n'est pas forcément moins cher à l'arrivée.

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