Acheter en viager : bon plan ou galère ?

La rédaction - publié le 12/09/2019 à 14:30

L'acquisition d'un logement peut se faire à travers plusieurs types de transactions. L'achat en viager ne représente qu'une infime partie des transactions immobilières, mais peut s'avérer une belle opportunité pour l'acheteur, si elle est bien organisée. Il est donc impératif que celui-ci soit bien informé pour conclure un contrat avantageux.

Acheter en viager : qu'est-ce que c'est ?

Dans un contrat d’achat en viager, le propriétaire (le crédirentier) accepte de vendre à une personne (le débirentier), un bien immobilier dont le prix d’achat est versé sous forme de rente durant le restant de la vie du crédirentier.Contrairement à l’acquisition classique, le logement acheté en viager peut ne pas faire l’objet d’une occupation immédiate. En effet, lorsqu’il s’agit d’un viager «occupé», le débirentier ne peut occuper le logement qu’après le décès du crédirentier.Il s’agit alors d’un contrat plutôt aléatoire qui peut se transformer en une bonne ou mauvaise affaire selon la durée de vie du vendeur et des capacités du débirentier à s’acquitter de la rente.Crédit immobilier : Bénéficiez des meilleurs taux pour votre projet

Quels intérêts pour le vendeur et pour l'acheteur ?

La vente en viager est une opportunité pour les personnes âgées n’ayant pas d’héritiers ou ne voulant pas laisser un bien immobilier en héritage. Cela permet de vendre leur logement afin de percevoir des revenus jusqu’à la fin de leur vie.Que le bien soit occupé ou loué, le contrat précise toujours les modalités.L’acheteur peut devenir propriétaire en bénéficiant d’un paiement échelonné, lorsqu’il ne dispose pas d’un apport financier conséquent. Ce type d’achat fait office d’un placement à long terme.

Conditions relatives aux parties et aux contrats

L’une des conditions qui entourent l’achat en viager est que le décès futur du vendeur ne peut être prévisible. En effet, le crédirentier ne doit pas être très malade ou souffrant, à la signature du contrat.Par conséquent, le Code Civil déclare nul un achat en viager, si le propriétaire décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat. Un tel événement dans ce délai ne peut être imprévisible selon la loi.La vente en viager est souvent adressée aux personnes âgées, mais elle peut être conclue par tout propriétaire d’un bien immobilier, peu importe son âge.L’acheteur doit être une personne physique ou morale ayant la capacité juridique dont les garanties financières sont prouvées (caution ou hypothèque).La vente en viager respecte toutes les règles relatives à la vente d’un logement, notamment la signature par acte authentifié.La seule différence réside au niveau des modalités de paiement du prix de vente, des clauses résolutoires en cas de non-paiement, des clauses d’annulation et de revalorisation de la vente, etc.Crédit immobilier : Bénéficiez des meilleurs taux pour votre projet

Comment se détermine le montant de la rente ?

Le montant de la rente est fixé librement entre acheteur et vendeur qui s’accordent sur le prix d’estimation du bien immobilier.Le versement se fait en deux phases : le bouquet et la rente.Le bouquet est une somme déduite du capital global et versée à la signature du contrat. Elle représente 20 à 30 % du prix de vente total.Plus le montant du bouquet est important moins la rente sera conséquente.Réalisé par un notaire, le calcul du montant de la rente tient compte du coefficient diviseur, la valeur du bien, l’âge et le sexe du vendeur (pour en déterminer l’espérance de vie), l’existence ou non du bouquet et l’occupation ou non du viager.Le prix de vente doit être conforme aux prix pratiqués dans la région. Faute de quoi, vous pourriez subir un redressement fiscal, si la rente est jugée trop basse ; résultat d’une sous-évaluation du bien.

Comment faire une bonne affaire ?

L’achat en viager s’avère "avantageux" seulement lorsque le crédirentier décède avant le terme de l’espérance moyenne de vie. L’acheteur paie finalement un prix inférieur à la valeur réelle du bien.En revanche, le versement de la rente peut devenir une vraie galère, si le vendeur vit plus longtemps. L’acheteur aurait alors fait une mauvaise affaire, car le prix final serait supérieur à la valeur convenue.

Les bonnes affaires se préparent !

  • A quoi est liée l’évolution de la rente ?

Cette évolution est liée à un indice de référence librement fixé à la signature du contrat de vente. La rente indexée sur la variation de l’indice du coût de la vie est plus sécurisante.

  • Comment estimer les charges ?

L’estimation est faite sur la base de l’état du bien que vous allez acheter. Il doit vous guider dans la négociation du prix d’achat. Un logement en très mauvais état, nécessite de grosses réparations qui sont généralement à la charge de l’acheteur.Il vaut mieux faire visiter le bien par un professionnel qui pourra faire une estimation réaliste.Crédit immobilier : Bénéficiez des meilleurs taux pour votre projetAttention aux clauses : faites attention aux clauses contenues dans votre contrat. Dans certains cas, le vendeur peut entamer une action en justice pour non-paiement lorsque vous n’avez pas payé deux rentes consécutives. Il est possible que vous perdiez tout, si le tribunal décide de lui rendre de plein droit son bien, sans vous indemniser.

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