Patrimoine immobilier : 9 conseils pour booster sa rentabilité

Fabienne Cornillon - publié le 17/03/2020 à 15:58

L’immobilier est un investissement qui peut s’avérer très rentable avec un risque limité dès lors que vous respectez toutes les bonnes pratiques. Voici nos conseils pour booster la rentabilité de votre patrimoine immobilier.

Profiter des taux bas

La première chose pour booster la rentabilité de son bien immobilier est de bien l’acheter. En profitant des taux bas, vous allez de facto réduire le coût de l’opération. Vous limitez le montant de vos mensualités ou réduisez la durée du prêt pour augmenter sa rentabilité.

Choisir le bon emplacement

Un bien rentable est un bien qui se loue. Choisir le bon emplacement, c’est limiter le risque de vacance locative. C’est un premier point à prendre en considération pour que cet investissement ne soit pas en réalité un gouffre financier. D’autre part, choisir la bonne ville, c’est aussi étudier les loyers, un point majeur puisqu’il entre dans le calcul de rentabilité locative. Plus votre loyer sera élevé, plus votre bien sera rentable, sauf si vous l’avez acheté au prix fort.

Pour mémoire, le calcul de la rentabilité d’un bien se réalise comme suit : montant annuel des loyers / prix d’achat X 100.

Choisir la bonne surface

La rentabilité d’un bien peut fortement varier selon la surface que vous allez acheter. Au m², il est reconnu qu’une petite surface se loue plus cher. Il est ainsi conseillé d’acheter un studio, un T1 ou un T2. Attention toutefois à bien définir l’emplacement. Mieux vaut acheter un petit appartement près des universités, des transports en commun ou dans le centre-ville, cela permettra de toucher à fois les actifs et les étudiants.

Diviser son bien

Si le loyer est en proportion plus élevé sur une petite surface, cela peut vous donner l’idée de diviser votre bien. Achetez une maison de 100 m² et divisez-la en deux. Certes, cela va générer quelques travaux, mais la rentabilité promise est importante. Vous louerez plus cher deux appartements de 50 m² qu’une maison de 100 m².

Réaliser des travaux

Les travaux permettent de booster la rentabilité de votre patrimoine immobilier. Tout d’abord, cela permet de le maintenir en bon état et de le louer plus longtemps. De plus, un bien attractif se loue plus cher qu’un bien mal isolé, vétuste et qui ne rassure pas le locataire. Enfin, un bien qui a fait l’objet de travaux peut voir son loyer augmenter, ce qui engendre une rentabilité plus importante.

Acheter dans l’ancien

Vous devez choisir le meilleur investissement immobilier pour augmenter votre rentabilité. Un bien ancien se négocie plus facilement, il est plus simple de lui trouver des défauts. De plus, il sera moins cher qu’un bien neuf. Si vous êtes bricoleur, vous avez tout intérêt à acheter dans l’ancien et réaliser quelques travaux pour donner une plus-value à votre bien. De plus, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt, si vous respectez les conditions, dans le cadre du dispositif Denormandie qui est le pendant de la loi Pinel qui, elle, s’applique au neuf. 

Louer un bien meublé

Autre point important à envisager si vous cherchez à booster la rentabilité de votre bien : la location meublée. En effet, il est avéré qu’un bien meublé se loue plus cher. C’est à prendre en considération. Certes, cela nécessite un investissement, de départ plus élevé puisque vous devez meubler votre logement. D’autant que les règles en la matière sont strictes. Votre location meublée doit contenir une liste minimale d’éléments pour le confort de votre locataire. Ce dernier doit simplement pouvoir poser ses valises pour y vivre.

Envisager la location saisonnière

Rentabiliser son patrimoine immobilier commence par faire les bons choix. Location annuelle ou saisonnière ? C’est la question que vous devez vous poser. En effet, la location saisonnière permet d’augmenter considérablement les prix. Toutefois, si vous louez à des saisonniers, vous devez veiller encore plus à la bonne localisation de votre bien. De plus, il faut envisager l’imposition et les charges puisque, cette fois, vous ne déclarez plus des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux.

Vous pouvez également opter pour un compromis entre la location à l’année et la location saisonnière. Imaginez un T2 en plein Paris loué à des étudiants. Certains ne conservent pas leur logement l’été pour ne pas payer un bien qu’ils n’occupent pas. Dans ce cas, vous pouvez mettre votre bien location sur Airbnb pour obtenir des revenus complémentaires durant deux ou trois mois et ainsi booster sensiblement la rentabilité de votre patrimoine immobilier.

Bien choisir son régime d’imposition

La rentabilité passe également par l’impôt. En effet, dans le cadre d’un investissement immobilier, on parle de la rentabilité brute dont nous vous avons fourni le calcul. Or, on parle aussi de rentabilité nette-nette. Cette fois, l’imposition est prise en compte ainsi que toutes les charges (charges diverses, taxe foncière, assurance, etc.). On obtient ainsi un résultat bien plus précis.

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez envisager le régime réel ou le régime micro. Avec le micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % sur les revenus fonciers perçus. Avec le régime réel, vous pouvez déduire toutes vos charges :
- frais de gestion ;
- assurances ;
- réparations et entretien ;
- travaux d’amélioration ;
- diagnostics ;
- taxe foncière ;
- intérêts d’emprunt.

Si ces charges atteignent plus de 30 % de vos revenus fonciers, il est intéressant d’opter pour le régime réel. Attention toutefois, choisir ce régime vous impose de le conserver durant 3 ans. De ce fait, assurez-vous que ces charges seront effectivement plus importantes durant ces trois années.

 

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