Le prêt-relais, comment ça marche ?

Marie Caillet - publié le 28/08/2019 à 14:30

Votre maison est devenue trop petite ou trop grande, une mutation professionnelle se profile, vous souhaitez vivre votre retraite dans une autre région... De nombreuses raisons peuvent amener à la recherche d'un nouveau logement. Mais pas toujours facile de faire coïncider l'achat d'un nouvelle maison avec la revente de l'ancienne. Une solution : le prêt-relais. Un moyen pratique de préparer son futur achat avant même la revente... mais qui entraîne des frais supplémentaires. 

Le crédit-relais : fonctionnement

Pour la plupart des propriétaires, la revente du logement actuel est le meilleur moyen de financer un nouvel investissement immobilier. Seulement, la vente d'une maison ou d'un appartement peut être longue : entre 90 et 100 jours en moyenne. Une durée bien assez longue pour voir la maison de vos rêves vous filer sous le nez ! 

Le prêt-relais est un moyen souvent privilégié pour réserver un logement en attendant de vendre l'ancien. Le mécanisme est simple : puisque l’achat a lieu avant la vente, l'acquéreur contracte un prêt relais pour financer cet apport. Ensuite, lorsqu'il aura vendu son bien, la somme de la vente servira de complément d'apport. 

L’établissement prêteur avance entre 50 % et 80 % du montant de la valeur estimée du bien actuel, pour une durée de 1 à 2 ans. L’estimation doit être faite par un expert en immobilier (notaire, agent, etc.) et valide le prix et la qualité du bien mis en vente.

La prise en charge n’est jamais de 100 % car avec la fluctuation rapide et imprévisible du marché de l’immobilier, les banques se mettent à l’abri d’une baisse du prix de vente du bien initial.

Le remboursement du prêt-relais

Le prêt-relais vous permet de trouver votre nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. Mais ce dispositif entraîne des contraintes : il s'agit d'un prêt supplémentaire. Le danger est de voir s’additionner les remboursements et de ne plus pouvoir sortir la tête de l’eau. Pour éviter d'être pressurisé de toutes parts, il existe quelques recours :

Solution n°1 : ne rembourser que les intérêts durant la durée du prêt relais. Par exemple, si le laps de temps entre l’achat du bien et la revente de l’autre est égal à 8 mois, l’acquéreur rembourse 8 mois d’intérêts et solde le capital emprunté lors de la vente du bien.

Solution n°2 : si l’acquéreur ne peut pas payer les intérêts au fur et à mesure (s’il a un autre prêt en cours par exemple) il a la possibilité de rembourser les intérêts et le capital en une fois, lors de la revente du bien. Toutefois, la somme à débourser sera plus conséquente et le taux d’intérêt plus élevé. 

Les différents types de prêts-relais

Si la vente couvre entièrement ou partiellement le coût de l’acquisition immobilière, il est possible d'opter pour une formule de prêt-relais spécifique. Il en existe 5 : 

Le crédit-relais « sec » . Dans le cas ou la valeur du bien vendu est supérieure à celle du bien acheté, il n’y a qu’un prêt relais à contracter pour financer l’apport, qui sera remboursé en totalité lors de la vente. Entre la vente et l’achat, la banque perçoit les intérêts ainsi que le coût de l’assurance. C’est une opération très peu rentable pour l’organisme bancaire car elle fidélise le client sur une courte durée et lui permet de percevoir des intérêts limités, contrairement à une solution achat/revente.

Un prêt-relais associé à un prêt amortissable classique. Lorsque la vente du bien ne permet pas de financer la totalité de l’achat du second logement, le futur acquéreur contracte un prêt-relais pour financer son apport, mais aussi un prêt classique pour financer la différence. Une fois le bien vendu, le prêt relais est remboursé dans son intégralité et il ne reste que le crédit amortissable à rembourser.

Un prêt-relais associé à un prêt amortissable à taux différé. Le remboursement des intérêts et du capital se font en une fois, lors de la revente du bien. Cela a un coût plus important. 

Une solution "revente-achat". Dans certains cas, la revente d’un bien se fait alors que l’emprunt initial n’est pas encore remboursé. Il faut donc rembourser le crédit initial avec la vente du logement. Cette offre permet de demander, en plus d’un crédit-relais, la reprise du prêt immobilier en cours : un seul crédit, un seul taux, une seule mensualité plus avantageuse ! Vous êtes certain de ce que vous payez chaque mois.

Le prêt-relais à 1 %. Si l’entreprise cotise aux 1% logement, les salariés peuvent bénéficier d’un prêt-relais à taux préférentiel, de l’ordre de 1%. Il est disponible en cas de vente pour des raisons de mobilité professionnelle, ou en cas de perte d’emploi suite à un plan social. Tout comme le prêt-relais classique, il peut couvrir jusqu’à 70 % de la valeur estimée du logement à vendre, dont le plafond varie en fonction de la situation géographique du logement.

La souscription d’un prêt-relais ne se fait pas à la légère. Nombreux sont les acheteurs à privilégier l’achat de leur nouveau bien avant de mettre leur logement actuel en vente, par peur de se retrouver à la rue. La contraction d’un prêt-relais peut s’avérer être une solution, à condition de bien connaître les conditions.

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