Comment estimer mon bien immobilier ?

Fabienne Cornillon - publié le 23/07/2019 à 09:00

L'estimation d'un bien immobilier au moment de la vente est souvent négligée par les propriétaires. Et pourtant, c'est un élément fondamental qui va impacter vos futurs projets. Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ? Comment bien estimer son bien immobilier ? Nous répondons à toutes vos interrogations pour envisager une vente rapide de votre logement. 

Estimer son bien immobilier : les erreurs à ne pas commettre

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier, mais ne savez pas comment l'estimer et fixer le bon prix. Commençons par faire un point sur les erreurs à ne pas commettre si vous souhaitez réellement trouver un acquéreur. 

Fixer un prix affectif

Lorsque vous vendez votre logement, vous y avez peut-être passé de nombreuses années, vous y avez vu grandir vos enfants, etc. Ce bien, au-delà d'être un simple bien immobilier, est devenu votre patrimoine familial, vous avez un attachement particulier pour lui. Or, il est important de ne pas être influencé par la valeur sentimentale que vous lui donnez et de bien garder à l'esprit qu'il n'a cette valeur que pour vous. 

Fixer un prix selon votre futur projet

On ne détermine pas un prix de vente en fonction de ses besoins. Si vous envisagez d'acheter une maison à la mer qui coûte 300 000 €, cela ne signifie pas que vous devez vendre votre bien actuel à ce prix. S'il vaut 250 000 € et que vous envisagez de le vendre 50 000 € plus cher, mieux vaut ne pas être pressé de réaliser votre futur projet. 

Déterminer un prix à la louche

Cela peut paraître surprenant, mais certaines personnes fixent un prix, grosso modo, selon la valeur qu'elles considèrent juste pour leur bien. Or, en matière d'estimation immobilière, rien n'est dû au hasard. Nous allons le voir dans le dossier , nombre de paramètres sont à prendre en considération pour fixer un prix cohérent avec le marché immobilier local. 

Se baser sur le prix d'achat

Autre erreur à ne pas commettre en estimant son bien immobilier : se baser sur un mauvais paramètre. Certains se basent sur le prix d'achat et souhaitent vendre à peu près au même prix. Or, le marché immobilier fluctue fortement et est influencé par de nombreux critères. Si vous avez acheté votre maison il y a 10 ou  20 ans, il y a fort à parier que vous ne la vendrez pas au même prix (que celui-ci soit revu à la hausse ou à la baisse).

Se baser sur une estimation ancienne

Il n'est pas rare que des ménages qui envisagent de vendre leur bien le fassent estimer, et ne fassent pas aboutir leur projet de vente. Si tel est votre cas et que vous souhaitez, de nombreuses années plus tard, aller au bout de votre démarche, ne restez pas sur l'ancienne estimation. Là encore les prix du marché ont pu évoluer. Faites une nouvelle estimation de votre bien immobilier pour être certain de vendre rapidement et au bon prix. 

Bon à savoir : selon le site Meilleursagents.com, un bien surestimé de 10 % voit son temps de vente multiplié par 2.
 

Les paramètres à prendre en compte pour estimer son bien

Si vous souhaitez estimer vous-même votre bien immobilier, sachez que pour déterminer le prix de votre logement, vous allez devoir prendre en considération un certain nombre de critères. 

Les caractéristiques du logement

Naturellement, la nature même du logement va influer sur son prix. Voici quelques points à prendre en considération :

  • maison ou appartement ;
  • espace extérieur ;
  • surface ;
  • nombre de chambres ;
  • dépendances ;
  • ascenseur ;
  • côté rue ou côté jardin ;
  • étage ;
  • connexion internet ;
  • nuisances sonores ou olfactives ;
  • performances énergétiques ;
  • travaux récents.

Pour exemple, selon PAP, un bien immobilier avec terrasse ou jardin voit son prix augmenter de 5 à 15 % par rapport aux autres biens. De même, un premier étage au-dessus d'un café ouvert tard est un critère qui fait baisser le prix du m² de 20 %.

L'emplacement du logement
Autre point majeur à prendre en compte pour estimer son bien immobilier soi-même : le quartier. Voici ce que vous devez vérifier avant de fixer votre prix :

  • proximité des commerces ;
  • proximité des écoles ;
  • espaces verts près de votre logement ;
  • transports en commun à proximité ;
  • présence de services (cabinets médicaux, etc.) ;
  • quartier résidentiel ou quartier "chaud" ;
  • présence d'entreprise à distance raisonnable ;
  • logement en centre-ville, en périphérie ou en campagne.

Comparer les offres dans le même secteur

Pour estimer votre bien vous-même, prenez le temps de consulter les annonces sur internet. Attention, comparez ce qui est comparable. Si vous vendez un T3 dans un quartier sensible, ne regardez pas les T4 dans un quartier résidentiel. 

Veillez à trouver, dans la mesure du possible, des annonces avec des biens offrant des prestations similaires (bien lui-même et quartier). Cela vous donnera une idée concrète des prix du marché. Notez qu'il est préférable de regarder les annonces des professionnels, les autres particuliers pourraient faire l'erreur de surestimer ou sous-estimer leur bien.

Utiliser PATRIM

Il existe aujourd'hui une base de données assez intéressante : PATRIM. Celle-ci recense les biens immobiliers vendus à proximité de chez vous au cours des trois dernières années. Ainsi, cela vous donnera une idée précise du prix auquel les biens se vendent dans votre quartier. 

Vous pouvez accéder à cet outil via le lien suivant : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

Faire un devis pour les travaux

Pour estimer votre bien, nous l'avons vu, il est nécessaire de prendre en compte de nombreux paramètres. Si des travaux sont à réaliser, vous allez naturellement devoir baisser le prix en conséquence. Ainsi, nous vous invitons à faire des demandes de devis auprès des artisans, c'est gratuit et cela ne vous engage à rien. De cette manière, vous pourrez estimer le montant des travaux et baisser le prix de votre bien immobilier en conséquence. 

-Prévoir une petite marge de négociation

Enfin, lorsque vous estimez votre bien, n'hésitez pas à mettre un prix légèrement supérieur pour anticiper une éventuelle négociation. Attention, ne surestimez pas pour autant votre maison. N'oubliez pas qu'un bien vendu 10 % au-dessus du prix du marché se vendra deux fois moins vite.

Faire appel à des professionnels pour estimer son bien immobilier

Estimer son bien immobilier soi-même peut, malgré tout, être hasardeux. N'hésitez pas à faire appel à un agent immobilier qui procèdera à l'estimation de celui-ci. Certains font payer cette prestation, mais le jeu en vaut la chandelle si vous parvenez à vendre plus vite grâce à un prix cohérent avec les prix du marché immobilier de votre secteur. Toutefois, vous pouvez négocier cette prestation en confiant le mandat de vente à l'agence. 

Il existe également sur internet des sites pour estimer son bien. Ils offrent une prestation gratuite, il vous suffit de renseigner des informations concernant votre logement.

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