Le bail de location : quelle durée ?

Marie Caillet - publié le 14/08/2020 à 14:30

Quelle que soit sa fonction, un bien mis en location est soumis à un bail, c'est-à-dire un contrat établi entre le bailleur et le locataire. Il précise les droits et devoirs de chacune des parties, mais aussi la durée pendant laquelle le locataire est en droit d'occuper le logement. Cette durée de bail peut varier : petit état des lieux du cadre légal.

La durée du bail : une donnée variable selon le type de location

Il n'y a pas un contrat de bail unique : celui-ci dépend du type de location. Un appartement loué en meublé aura ainsi des contraintes spécifiques et une durée de location différente qu'un bien loué vide. Idem si le bailleur est un particulier ou une association

  • Si le logement est loué vide et que le bailleur est un particulier, la durée légale du bail est de 3 ans
  • Si le bailleur est dit "personne morale" (c'est-à-dire une société ou une association), la durée s'étend à 6 ans
  • Dans le cas d'un logement meublé, les durées sont plus courtes. Un bail sera d'1 an (minimum) pour un bailleur particulier. La même durée s'applique si le bailleur est une société. 

Réduire un bail de location quand on est locataire : conditions et procédure

Le bail est la durée légale d'occupation du loyer. En revanche, quand on est locataire, il n'est pas obligatoire d'aller au bout du bail pour quitter le logement ! Seule condition : informer le bailleur 3 mois avant la date de départ du logement (en location vide) et 1 mois avant (pour une location meublée).

Pour que la rupture du bail soit valide légalement, le locataire doit faire son préavis de départ par lettre recommandée avec avis de réception. 

En location vide, il est possible de réduire la durée du préavis de départ à 1 mois, sous certaines conditions :

  • Habiter en zone tendue
  • Avoir un état de santé justifiant un changement de domicile
  • Justifier d'une allocation RSA
  • Justifier d'une allocation adulte handicapé  
  • Avoir une mutation professionnelle
  • Avoir un premier emploi
  • Avoir perdu son emploi
  • Avoir un nouvel emploi faisant suite à une perte d'emploi
  • Avoir reçu une attribution de logement social

Toutes ces conditions doivent être justifiées par un document officiel : certificat médical, lettre de licenciement, promesse d'embauche...

Réduire un bail de location quand on est bailleur : conditions et procédure

Si le propriétaire veut retrouver l'usage de son logement, il ne peut pas rompre le bail. La seule façon est d'informer le locataire, 6 mois avant la fin du bail, que celui-ci ne sera pas reconduit. Il lui faudra alors justifier cette non-reduction par des raisons légalement acceptées :

  • Il souhaite occuper le logement lui-même
  • Il souhaite qu'un membre de sa famille occupe le logement
  • Il souhaite vendre son bien
  • Il souhaite ne pas reconduire le bail pour un motif sérieux et légitime

Si cette échéance est remise à plus tard, le propriétaire peut proposer à son résident de reconduire le bail pour une date ultérieure. Mais attention, cet acte ne peut être renouvelé qu’à une seule reprise.

Que le logement soit loué vide ou meublé, le bail est reconduit tacitement : la même durée légale s'applique, sans qu'il soit nécessaire de signer un nouveau contrat. En revanche, si vous prévoyez un départ anticipé, pensez à notifier le propriétaire dans les délais légaux pour éviter un chevauchement de loyers ou un contretemps dans votre déménagement.

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