Acheter en viager : mode d'emploi

Florian Billaud - publié le 12/09/2019 à 14:30

Vous cherchez une solution pour acquérir un logement avec peu d'investissement ? Le viager peut se révéler être un bon moyen pour devenir propriétaire. Découvrez comment fonctionne cette opération immobilière méconnue, ses risques et ses avantages.

Le viager : qu'est-ce que c'est ?

L’achat en viager est la vente d’un logement à une personne appelée le débirentier. L’acheteur, appelé quant à lui le crédirentier, lui versera une rente mensuelle pendant toute la durée de vie du vendeur. L’acheteur acquiert un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente du bien au moment de l’achat, donc sans avoir besoin de souscrire un crédit auprès d’une banque. En échange, il ne jouira du bien qu’après le décès du vendeur.Le vendeur, lui, perçoit une rente chaque mois jusqu’à son décès tout en continuant d’habiter son logement.À la signature de l’acte d’achat, l’acheteur règle un capital de départ, appelé bouquet, qui correspond généralement à 30% de la valeur totale. Puis, chaque mois, une rente est versée au vendeur.Bon à savoir : 2 types de viagersLe bien peut être acheté occupé ou libre. Si le bien est occupé, le vendeur garde l’usufruit du logement, c’est-à-dire qu’il a le droit de continuer à vivre dans son habitation. Il règle les charges telles que la taxe d’habitation, les réparations courantes et les factures d’énergie. Si le bien est libre, l’acheteur peut l’occuper immédiatement.

Le viager : un risque mesuré

Le principal intérêt d’acheter en viager est la possibilité d’accéder à la propriété plus facilement. En effet, l’acheteur bénéficie d’une sorte de crédit sans avoir à passer par une banque. L’achat en viager, grâce aux paiements échelonnés, favorise l’acquisition d’un bien immobilier. Un autre intérêt est que les frais de notaire sont réduits par rapport à un achat immobilier classique et qu’il n’y a aucun revenu à déclarer.L’achat en viager comporte un risque dans la mesure où tout repose sur le décès du vendeur. La date de celui-ci étant inconnue lors de la signature du contrat, la durée de versement et donc le coût total le sont aussi. Cela signifie que le prix payé au final pourra être aussi bien inférieur que supérieur à la valeur réelle du bien. Il s’agit cependant d’un risque calculé car le montant de la rente est déterminé en fonction de tables statistiques d’espérance de vie.

Le viager : négocier et fixer le montant de la rente

Le montant de la rente n’est pas fixé au hasard. Il s’agit d’un processus encadré par la loi. Plusieurs facteurs sont pris en compte :La valeur du bien au moment de la signature ;L’espérance de vie estimée du vendeur (à l’aide de tables statistiques) ;La profession ;Le mode de vie ;L’occupation ou non du logement.Plus la durée est longue, moins la rente est élevée. À noter que, si la vente est réalisée sans bouquet, les rentes sont plus élevées. Le montant total (bouquet + rentes) doit correspondre à la valeur du bien.La rente peut être indexée, sur l’indice des prix à la consommation par exemple, et ainsi être révisée chaque année.Comme pour une vente classique, la signature de l’acte se fait chez un notaire.L’achat en viager d’un bien immobilier est une solution intéressante si vous souhaitez devenir propriétaire à moindre coût. Dans le cadre d’un viager occupé, il peut s’agir d’un projet à long terme : pour vos enfants ou votre retraite. Sachez enfin que vous pouvez revendre un viager à tout moment.

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