Résiliation du bail : ce que vous pouvez négocier avec le propriétaire

Marie Caillet - publié le 15/02/2021 à 16:00

En France, un bail en location nue est signé pour 3 ans reconductibles tacitement. Si le propriétaire veut récupérer son logement, il doit en informer son locataire 6 mois avant la fin du bail, et invoquer l'une des raisons suivantes : vente du bien, récupération du bien pour y habiter, ou motif grave et/ou impérieux. Si vous êtes locataire, voici quelques cas de figure dans lesquels vous pouvez négocier votre départ avec le propriétaire.

Négocier son départ quand on est un locataire fragile

Quel que soit le motif de résiliation du bail par le propriétaire, les 6 mois de préavis sont des impondérables. Un propriétaire doit aussi obligatoirement attendre la fin du bail pour récupérer le plein usage de son bien. Cependant, certains profils de locataires, plus vulnérables, sont protégés par la loi. C'est le cas si :

  • Le locataire a des ressources inférieures au PLUS (Plafond de ressources applicable au prêt locatif à usage social).
  • Le locataire vit avec une personne de plus de 65 ans. Dans ce cas, les ressources des deux locataires doivent également être inférieures au PLUS.

Si vous êtes dans cette situation, le propriétaire ne peut vous donner congé que s'il vous propose un relogement équivalent à celui que vous occupez.

Négocier une offre en cas de vente du bien

L'une des raisons courantes de la résiliation du bail est la mise en vente du bien, que ce soit par l'initative du propriétaire ou pour une succession. Dans ce cas, le propriétaire est obligé de mentionner cet état de fait dans sa lettre de résiliation. Il doit ainsi préciser le prix du vente et les conditions de la vente. Si ces informations viennent à manquer, l'avis de résiliation n'est pas valide.

Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption, c'est-à-dire qu'il est prioritaire pour se porter acquéreur du logement. Il dispose de 2 mois pour faire son offre à compter de la réception du courrier de rupture de bail. Une marge de négociation intéressante si le locataire souhaite rester sur le long terme.

Le propriétaire est en droit de refuser une offre en-dessous du prix. Si le locataire fait une offre au prix, le propriétaire est dans l'obligation légale d'accepter. Suite à l'acception de l'offre, le locataire dispose de 4 mois pour trouver un prêt immobilier.

Dans 4 cas, le locataire ne dispose pas d'un droit de préemption :

  • Si le propriétaire vend le bien à une personne de sa famille, y compris au 3e degré.
  • Si le propriétaire vend le logement occupé. Dans ce cas, le bien loué sera repris soit par le nouveau bailleur s'il souhaite poursuivre en locatif, soit par le nouveau propriétaire qui souhaite vivre dans le logement, et vous informera lui-même de sa volonté de résilier le bail.
  • Si le logement est dans un logement classé insalubre
  • Si 25% minimum de sa superficie appartient à la catégorie des logements loués de la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948.

Négocier avec un propriétaire pressé

Le propriétaire doit informer le locataire de la résiliation 6 mois en amont de la fin du bail. Cependant, il peut arriver qu'un propriétaire ne veuille pas attendre, par exemple s'il souhaite résilier le bail alors qu'il reste encore 1 an ou davantage avant la fin. Dans ce cas, en tant que locataire, vous avez une carte à jouer : lui proposer un départ anticipé moyennant une indemnité. Cette négociation peut convenir aux deux parties :

  • Le propriétaire récupère son bien sans attendre la fin des 3 ans de bail.
  • Le locataire gagne de l'argent.

Il reste alors à trouver un terrain d'entente, car cette solution comporte aussi ses inconvénients : pour le propriétaire, c'est une sortie d'argent supplémentaire. Pour le locataire, cela précipite son processus de recherche d'un futur logement.

Pour une négociation à l'amiable, il faut alors trouver un compromis qui ne braquera aucun des deux interlocuteurs. Par exemple, le locataire peut négocier son départ sous les 3 à 6 mois et demander au propriétaire, en contrepartie, de lui verser l'équivalent en loyers.

Il sera alors impératif de se tourner vers un avocat qui aura le rôle de rédacteur unique. Celui-ci élaborera un contrat qui spécifie la date de votre départ ainsi que la compensation financière du propriétaire.

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