Sous-location : comment ça marche ?

Fabienne Cornillon - publié le 24/02/2020 à 08:30

Tout locataire peut choisir d’accueillir quelqu’un chez lui, gratuitement ou contre rémunération. Contrairement aux idées reçues, cette pratique est tout à fait légale, mais reste néanmoins réglementée. Voici les points à connaître pour sous-louer votre logement.

L'accord du bailleur est indispensable

En tant que locataire, vous pouvez recevoir qui vous souhaitez chez vous sans avoir à vous référer à votre propriétaire. Ce dernier n'a en effet aucun droit de regard sur votre vie privée. Ainsi, dès lors qu’une personne emménage chez vous et règle une partie du loyer, vous n’êtes pas tenu d’en informer votre bailleur.
En revanche, si vous vous absentez et qu’un sous-locataire prend votre place, vous êtes dans l’obligation d’en faire part à votre propriétaire qui a le droit d'accepter ou de refuser le sous-locataire. En effet, par principe, selon la loi du 6 juillet 1989 qui régit la rédaction des baux, la sous-location n’est pas autorisée sans accord écrit du bailleur.

Il est primordial de demander l'accord écrit du propriétaire pour une raison simple : s’il découvre que vous avez sous-loué son bien sans son consentement, il est en droit de demander la résiliation de votre contrat de bail et de vous expulser. Il peut également demander des dommages et intérêts.

Le règlement du loyer

Vous ne pouvez pas réclamer à votre sous-locataire un loyer supérieur à celui que vous versez à votre bailleur. Si vous ne sous-louez qu'une partie du logement, le prix du loyer doit être proportionnel à la valeur au mètre carré de l'habitation.

Bien que l'aval du propriétaire soit nécessaire avant de sous-louer un logement, aucun lien juridique ne lie le bailleur au sous-locataire. Vous restez responsable du règlement du loyer intégral. Si votre sous-locataire a des loyers impayés, vous serez obligé de payer sa part à sa place. Vous devez également vérifier que votre sous-locataire est bien assuré en cas de dégradation. Pour mémoire, l’assurance habitation est obligatoire pour les locataires.

Le locataire doit établir un contrat détaillant les modalités de la sous-location (durée du bail, modalités de résiliation, montant et paiement du loyer, etc.). Il est préférable de réaliser un état des lieux, le locataire restant responsable des dégâts engendrés par le sous-locataire.

Bon à savoir : dès lors que le sous-locataire est installé de manière tout à fait légale, il peut faire une demande d’APL ou d’ALS selon que le logement est conventionné ou non.

Sous-louer un meublé

La sous-location d'un meublé est permise si le contrat de bail ne l'interdit pas. Pour ce faire, il est indispensable d'obtenir une autorisation écrite du propriétaire et de présenter au sous-locataire une copie du bail en cours. En général, la durée du bail de sous-location est illimitée, mais elle se termine bien évidemment quand le bail initial arrive à son terme.

L'imposition d'une sous-location

Si vous sous-louez un logement meublé, vous devez indiquer les revenus perçus lors de votre déclaration de revenus dans la case « bénéfices industriels et commerciaux ». Pour un logement nu, vous devez remplir la case « bénéfices non commerciaux ».

Le loyer du sous-locataire doit être fixé dans les limites du raisonnable. La législation prévoit que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas 185 euros pour l'Île-de-France et 136 euros pour les autres régions. Cela s’applique dans le cadre d’une sous-location partielle de sa résidence principale si les pièces louées constituent elles-mêmes la résidence principale du sous-locataire. Dans ce cas, vous bénéficiez d’une exonération d’impôts sur les loyers perçus.

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