Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers a été mis en place pour limiter les abus en termes de loyers dans les zones tendues. Pour mémoire, une zone tendue est une agglomération où l’offre locative n’est pas suffisante pour répondre à la demande. De ce fait, les bailleurs peuvent se permettre d’augmenter le loyer. Or, pour une partie de la population, cette augmentation trop importante des loyers est un frein à la location, beaucoup rencontrent des difficultés pour trouver un logement décent.

Tous les logements, même dans les villes qui pratiquent l’encadrement des loyers, ne sont pas concernés par ce dispositif. C’est uniquement le cas des logements suivants :
- résidence principale du locataire ;
- bail de location vide de 3 ans ;
- bail de logement meublé de 1 an ;
- bail de location meublée de 9 mois pour les étudiants ;
- bail mobilité.

Quel loyer à la première mise en location ?

Lorsque le bien est loué pour la première fois, le loyer, hors charges, doit être calculé selon un barème de référence. Ce barème se base sur les éléments suivants :
- nombre de pièces principales ;
- date de construction ;
- type de location (nue ou meublée) ;
- adresse du bien.

Le montant du loyer ne peut excéder le loyer majoré de référence. Le contrat de bail doit d’ailleurs indiquer le montant du loyer de référence et le montant du loyer majoré.

Le complément de loyer

Dans le cadre de l’encadrement des loyers, dès lors que le bailleur applique le loyer majoré et que son bien offre des caractéristiques particulières en termes de localisation ou de confort, il a la possibilité d’appliquer un complément de loyer. Tout ceci doit être clairement indiqué dans le bail.

Quel loyer à la relocation ?

L’encadrement des loyers avait clairement pour objectif de limiter la hausse des loyers, parfois trop importante, entre deux locataires. Ainsi, lors de la relocation, les règles sont très strictes.

Lorsque le bailleur accueille de nouveaux locataires, il ne peut augmenter le loyer. Cela ne concerne pas les charges qui, elles, doivent être appliquées en fonction des coûts réels supportés par le bailleur.

Il existe toutefois des exceptions :
- si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, le bailleur peut se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL). Il doit alors appliquer le dernier indice publié à la date de signature du bail ;
- le bailleur a effectué des travaux d’amélioration ou de mise en conformité pour offrir un logement plus décent. Ces travaux ont été effectués depuis la signature du bail initial de l’ancien locataire. Le loyer peut alors être réévalué si le montant des travaux est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La réévaluation ne doit pas dépasser 15 % du prix des travaux ;
- le bailleur a réalisé des travaux au cours des 6 derniers mois pour améliorer le logement. Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer. Cette fois, le loyer peut être librement augmenté ;
- le loyer précédent était sous-évalué. C’est le bailleur qui doit en apporter la preuve en étudiant le marché local. Il doit prouver que des logements similaires à proximité sont loués à un prix bien supérieur. Dans ce cas, le loyer pourra être augmenté au maximum de la moitié de la différence entre le loyer constaté à proximité et loyer appliqué au précédent locataire. Par exemple, le loyer que vous appliquiez était de 500 €. Le loyer local constaté est de 600 €. Vous pouvez augmenter au maximum de votre nouveau loyer de 50 €.

Lille et Paris étaient les deux premières villes à devoir respecter l’encadrement des loyers lors de sa mise en place en 2015. Le tribunal administratif a annulé l’application du dispositif en 2017.

Mais la loi ELAN du 23 novembre 2018 a permis de mettre en place un dispositif expérimental pour 5 ans dans les zones tendues.

Paris a rapidement fait une demande pour reconduire le dispositif, il est à nouveau en place depuis le 1er juillet 2019. Lille a également fait une demande qui a été acceptée par un décret du Gouvernement du 22 janvier 2020, l’encadrement des loyers est appliqué dès le 1er mars 2020.

Ne pas respecter l’encadrement des loyers est un risque pour le bailleur.

Si le propriétaire n’a pas indiqué dans le bail le montant du loyer de référence et le montant du loyer majoré, le locataire dispose d’un mois pour le mettre en demeure de le faire. Le bailleur dispose à son tour d’un mois pour modifier le bail. S’il ne le fait pas, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire ou de proximité et demander une diminution du loyer.

Si le bailleur applique un complément de loyer sans être en mesure de le justifier, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois après la signature du bail. Sans accord, il saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal. Le juge peut alors décider de supprimer le complément de loyer ou de le diminuer.

Bon à savoir : si le juge obtient une annulation ou une diminution, cela a un effet rétroactif et s’applique à la date de signature du bail.

En outre, si le bailleur ne respecte pas les règles de l’encadrement des loyers, le préfet peut le sanctionner d’une amende pouvant atteindre 5 000 €.