Comment se déroule l’achat d’un logement sur plan ?

Mustapha Azzouz - publié le 01/04/2021 à 11:00

Le bien en VEFA peut être soit à construire, soit en cours de construction. Mais quoiqu’il en soit, cette pratique est très encadrée. Retour sur les différentes étapes liées à votre projet d’achat de logement sur plan, ainsi que sur les obligations de chacune des parties.

L’achat en VEFA diffère, dans son mode de fonctionnement, de l’achat immobilier classique. Il se déroule en trois grandes étapes.

Étape 1 : la signature du contrat préliminaire et/ou de l’acte de vente

Dès lors que vous avez arrêté votre choix sur un programme neuf, il convient de signer le contrat préliminaire, dit aussi contrat de réservation. Ce contrat n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Il permet d’exprimer l’accord mutuel entre vous et le constructeur et détermine précisément les conditions de vente du logement. Le contrat de réservation précède l’acte de vente définitif. Contrairement à ce dernier, il ne doit pas nécessairement être réalisé et signé devant notaire.

Vous disposez dans tous les cas d’un délai de réflexion de 10 jours durant lesquels vous pouvez revenir sur votre engagement d’acquérir le bien. Ce délai commence à courir dès le lendemain de la remise en main propre ou de la première présentation, par lettre recommandée, de la notification du contrat préliminaire ou de l’acte de vente. En clair, la signature de l’acte de vente vous engage définitivement s’il a été précédé d’un contrat préliminaire puisque vous aurez déjà bénéficié de ce délai de réflexion.

Entre le contrat préliminaire et l’acte de vente, il peut s’écouler un certain temps. D’autant que le chantier peut démarrer plusieurs mois, voire plusieurs années après acquisition. Le délai de livraison doit quoiqu’il en soit être indiqué dans l’acte de vente.

À noter : dépôt de garantie exigé

En tant qu’acheteur, vous devez verser un dépôt de garantie en contrepartie de la réservation du bien. Son montant ne peut excéder 5 % du prix d’achat si l’acte de vente est signé moins d’un an après la signature du contrat préliminaire, ou 2 % du prix d’achat si l’acte de vente est signé dans un délai allant d’un à deux ans après la signature du contrat préliminaire. Au-delà, aucune garantie ne peut être réclamée par le constructeur.

Étape 2 : le financement des travaux

L’acheteur est tenu d’échelonner le paiement en fonction de l’avancement des travaux, selon l’échéancier prévu dans le contrat de vente. Les parts maximums sont les suivantes :

  • 35 % du coût total à l’achèvement des fondations ;
  • 50 % du coût total à l’achèvement du plancher du rez-de-chaussée ;
  • 65 % du coût total à l’achèvement du plancher haut ;
  • 70 % du coût total lorsque le logement est mis hors d’eau ;
  • 80 % du coût total lorsque les cloisons sont achevées et le logement mis hors d’air ;
  • 90 % du coût total à l’achèvement de tous les travaux d’équipement ;
  • 95 % du coût total à l’achèvement du logement.

Étape 3 : la livraison du bien

Les 5 % restants (ou 15 %, selon l’échelonnement retenu) sont à verser à la livraison du bien, mais seulement si vous n’émettez pas de réserves sur le procès-verbal par rapport à la conformité du logement. Le cas échéant, vous pouvez verser le montant correspondant à la Caisse des dépôts et consignations ou chez un notaire, à titre de garantie.

Pour déceler d’éventuels défauts de conformité ou vices de construction, prenez le temps de faire le tour du logement et d’en scruter tous les recoins. Pensez aussi à actionner tous les équipements (volets, plaque de cuisson, etc.). Sachez qu’un délai d’un mois vous est encore accordé pour signaler des défauts que vous n’auriez pas repérés au moment de la livraison. Vous devez en informer le constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les garanties obligatoires côté constructeur dans le cadre d’une VEFA

Tout constructeur doit obligatoirement souscrire un certain nombre d’assurances afin de couvrir d’éventuels sinistres pouvant survenir avant ou après les travaux. Pour éviter les mauvaises surprises, assurez-vous que celui auquel vous faites appel est bien couvert.

Les garanties avant réception des travaux

La garantie de remboursement

Elle garantit à l’acheteur le remboursement du montant déjà versé en cas d’annulation de la vente pour défaut d’achèvement.

La garantie d’achèvement

Cette garantie oblige le constructeur à prendre un garant. Elle donne à l’acheteur la certitude que le financement de l’achèvement du logement aura bien lieu en cas de défaillance du constructeur.

La garantie de livraison

Contrairement aux autres garanties, la garantie de livraison n’est obligatoire que dans le cadre de la construction d’une maison individuelle. Elle vise concrètement à protéger l’acheteur contre un retard ou une mauvaise exécution des travaux.

Les garanties après réception des travaux

La garantie de parfait achèvement

Cette garantie impose au constructeur de réparer toutes les malfaçons dans l’année suivant la livraison du bien.

La garantie biennale

Appelée aussi garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale impose au constructeur de remplacer les éléments d’équipement défectueux (volets, ballon d’eau chaude…) dans les deux ans suivant la livraison.

La garantie décennale

Enfin, la garantie décennale vous couvre pendant les dix années suivant la réception des travaux. Sur cette période, le constructeur doit réparer les dommages qui compromettent la solidité du bâti, ou qui rendent celui-ci inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (fissures, défaut d’étanchéité, risque d’effondrement, etc.).

Bon à savoir : l’assurance construction dommage-ouvrage, une obligation côté acheteur

Cette assurance vous permet, en cas de sinistre, d’obtenir un remboursement rapide de 100 % de la somme engagée pour les travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale. Elle est donc tout sauf superflue…

Enfin, retenez qu’à partir du moment où vous signalez les malfaçons dans les temps, le constructeur est tenu d’effectuer les réparations à ses frais. S’il n’intervient pas dans le délai imparti, charge à vous de saisir le tribunal pour demander une diminution du prix de vente ou même l’annulation pure et simple du contrat.

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