Tout savoir sur la loi Girardin outre-mer

Fabienne Cornillon - publié le 22/07/2019 à 09:00

La loi Girardin n'est pas le programme de défiscalisation le plus connu. Et pour cause. S'il peut être avantageux et réduire vos impôts, il présente certains risques, mieux vaut prendre ses précautions et être entouré de professionnels pour bénéficier pleinement des avantages de ce dispositif.

Qu'est-ce que la loi Girardin outre-mer ?

La loi n°2003-660 du 21 juillet 2003 de programme de l'outre-mer est plus connue sous le nom de loi Girardin. Elle a été votée afin de permettre aux territoires d'outre-mer de se développer sur les plans économique, immobilier et social.

Il s'agit d'un programme de défiscalisation qui permet d'obtenir une réduction d'impôt. Pour cela, deux solutions sont offertes :

  • le Girardin industriel qui consiste à investir dans du matériel mis en location pour des entreprises d'outre-mer ;
  • le Girardin social qui permet de lutter contre la pénurie de logements sociaux en outre-mer. 

Le Girardin industriel

Commençons par la loi Girardin dédiée aux entreprises. En outre-mer, ces dernières sont notamment handicapées par les coûts liés à leur éloignement géographique (le matériel coûte entre 25 et 30 % plus cher qu'en métropole). Or, cela a un impact sur l'emploi, ce qui désorganise totalement la vie dans ces territoires et départements. Le Girardin industriel a pour vocation de relancer l'économie en outre-mer en incitant l'investissement. 

Pour cela, les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt définie selon la nature du projet. Si le projet à financer est inférieur à 250 000 €, on parle alors d'opération industrielle de plein droit. La réduction d'impôt peut atteindre 40 909 €. Pour des montants supérieurs, il est nécessaire d'obtenir un agrément fiscal auprès de Bercy. Cette fois, la réduction d'impôt peut s'élever à 52 941 €.

Les investisseurs, regroupés en société en nom collectif (SNC), participent au financement du matériel qui est loué durant 5 ans à un exploitant local. Ce dernier bénéficie de conditions de location avantageuses en termes de coût. Au terme de ce délai, il devient propriétaire du matériel.

Le Girardin logement social

Cette fois, la loi Girardin permet de défiscaliser dans le cadre de l'acquisition de logements sociaux neufs ou de la construction de ceux-ci. Le dispositif Girardin social est prolongé jusqu'en 2025 dans les Collectivités d'outre-mer. Dans les Départements d'outre-mer, il est remplacé depuis 2018 par un crédit d'impôt. 

Contrairement, à la loi Pinel qui consiste à acheter un bien pour le louer, dans le cadre de la loi Girardin, les investisseurs sont regroupés dans une société en nom collectif (SNC). C'est la SNC qui loue à des bailleurs sociaux locaux qui, eux-mêmes, se chargent de louer les appartements de la résidence à des locataires dont les revenus sont modestes. 

Avec un investissement en Girardin social, vous pouvez prétendre à une réduction d'impôt pouvant atteindre 60 000 €.

Pourquoi investir en outre-mer avec la loi Girardin ?

Cette solution est privilégiée pour les investisseurs qui souhaitent réduire leurs impôts. Nous l'avons constaté, la réduction promise est assez importante : jusqu'à 52 941 € pour le Girardin industriel et 60 000 € pour le Girardin social.  

De plus, en outre-mer, le besoin en logement social est important pour deux raisons :

  • une poussée démographique importante ;
  • un grand nombre de ménages aux faibles ressources.  

D'autre part, l'investissement en loi Girardin ne nécessite pas de disposer d'un budget important, cela peut parfaitement convenir à de petits investisseurs qui souhaitent réduire leurs impôts. De fait, le ticket d'entrée est variable, certains spécialistes de la loi Girardin le proposent à 2 500 €. 

Enfin, autre avantage de la loi Girardin : la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt immédiate et supérieure à votre investissement. 

On résume ?

  • un ticket d'entrée adapté à de nombreux ménages ;
  • une réduction d'impôt immédiate ;
  • une réduction d'impôt supérieur à votre investissement ;
  • possibilité de réduire ses impôts jusqu'à 60 000 €.

Les risques d'un investissement en loi Girardin industriel

Dans le cadre d'un investissement Girardin industriel, des conditions spécifiques doivent être respectées :

  • l'exploitant doit être éligible. Cela signifie qu'il doit posséder un code NAF éligible et être à jour de ses cotisations au moment de l'investissement ;
  • le taux de rétrocession de l'avantage fiscal à l'exploitant doit respecter le minimum social ;
  • le bien financé doit être exploité durant 5 ans.

Si l'un de ces critères n'est pas respecté, les impôts peuvent demander aux investisseurs de rembourser 75 % de la réduction d'impôt obtenue. 
D'autre part, il est plus que conseillé de vérifier que votre intermédiaire pour cet investissement en loi Girardin soit parfaitement assuré. Il doit ainsi avoir souscrit une garantie civile professionnelle contre les conséquences pécuniaires d'un mauvais montage ou d'une mauvaise gestion pendant 5 ans. 

Autre point à signaler : avec cet investissement, comme nous l'avons évoqué, les investisseurs sont regroupés en SNC. Cela signifie qu'ils sont solidaires de la dette de cette société, même si cela ne porte que sur 50 % du montant de biens financés, à savoir la partie concernée par un emprunt bancaire. 

Enfin, le matériel financé doit être assuré par l'exploitant grâce à une responsabilité civile professionnelle. En cas de défaut d'assurance, l'investisseur peut être impacté si un accident corporel intervient. Là encore, nous attirons votre attention sur le fait qu'il est important de souscrire une "assurance RC défaut d'assurance du locataire" pour vous couvrir. 

Si l'investissement en loi Girardin est attractif, il n'est pas pour autant sans risque. En effet, mieux vaut être bien accompagné pour réaliser cet investissement. Adressez-vous à des professionnels de la gestion du patrimoine et veillez à ce que ces derniers aient souscrit toutes les assurances nécessaires, qu'ils soient bien titulaires du statut de conseiller en investissements financiers (CIF) et qu'ils soient inscrits à l'Orias.

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