Comment faire un bon investissement Pinel ?

Fabienne Cornillon - publié le 15/10/2019 à 15:00

Investir en loi Pinel est une solution privilégiée pour préparer son avenir et obtenir une réduction d'impôt. Attention toutefois : il est essentiel de bien choisir votre bien, tant au niveau de son prix que de sa surface et de sa localisation. Voici nos conseils pour réussir votre investissement locatif en loi Pinel. 

Petit rappel de la loi Pinel

Pour mémoire, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet de réaliser un investissement locatif et de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % si vous louez durant 6, 9 ou 12 ans. 

Pour profiter des avantages de cette loi Pinel, vous devez louer votre bien dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux ou l'achat de celui-ci. De plus, si vos locataires donnent leur congé durant la période pour laquelle vous vous êtes engagé à louer, vous disposez de 12 mois pour retrouver un locataire. Dans le cas contraire, vous ne pouvez plus bénéficier de votre avantage fiscal.

En cas de vacance locative durant la première année, vous perdez simplement cet avantage. Si cette vacance locative intervient plus tard, vous devrez en plus rembourser les réductions d'impôt perçues précédemment. 

Il est donc primordial de faire le bon choix pour votre investissement locatif en loi Pinel et de vous assurer que votre bien sera loué en permanence.
 

Bien étudier son profil fiscal pour sa réduction loi Pinel

Avant toute chose, rappelons que l'avantage principal de la loi Pinel est la défiscalisation. Si vous ne payez pas d'impôts, vous n'avez pas d'intérêt à envisager un tel investissement. En revanche, si vous êtes imposable, il est important de faire un point sur votre profil fiscal. En effet, inutile de miser sur une réduction d'impôt trop importante si votre imposition est faible. 

Prenons un exemple concret : si vous achetez un bien à 200 000 € et que vous envisagez de le louer durant 12 ans, vous obtenez une réduction d'impôt de 21 % du prix d'achat, soit 42 000 €. Cette réduction étant répartie sur la durée de location, vous bénéficiez de 3 500 € par an.

Investir 200 000 € est un engagement important. Si vous payez au minimum 3 500 € d'impôts par an, cet investissement Pinel est judicieux. 

En revanche, si vous payez 1 000 € d'impôts par an, peut-être faut-il réfléchir à un investissement moindre qui vous permettra malgré tout d'annuler votre impôt sur le revenu. En achetant un bien à 100 000 € avec une location sur 12 ans, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12 000 €, soit 1 000 € par an.

Une étude doit être réalisée en fonction de votre profil et de votre budget pour choisir l'investissement le plus intéressant.

Bien choisir la durée de son engagement Pinel

La réduction d'impôt de 21 % promise pour une location sur 12 ans est pour le moins attractive. Mais, est-ce que cela correspond réellement à votre objectif ? Pourquoi avez-vous fait le choix d'un investissent locatif ? En vous engageant sur 12 ans, vous ne pouvez plus revenir en arrière. Ainsi, même en cas de besoin, vous ne pouvez vendre votre bien avant la fin de cette période sans perdre votre avantage fiscal. 

Si vous pensez être amené à vendre à court terme votre bien, mieux vaut opter pour un engagement sur 6 ans, celui-ci est renouvelable 2 fois sur 3 ans pour atteindre les 12 ans.

Trouver un promoteur de confiance

Un investissement en loi Pinel vous engage, selon le bien sélectionné et votre budget, sur une longue période. De fait, il s'agit ici d'acheter un bien neuf dont le coût sera plus élevé que celui d'un bien ancien. Avec des mensualités qui peuvent être importantes, vous devez vous assurer de miser sur un promoteur fiable. En effet, dans le cadre d'un investissement locatif, votre ambition, au-delà de la réduction d'impôt escomptée, est de percevoir des loyers pour couvrir, a minima en partie, les mensualités de votre crédit. Si l'opération immobilière ne va pas à son terme, le risque financier est majeur pour vous. 

Prenez le temps d'étudier les différentes propositions, optez pour un promoteur d'expérience qui a pignon sur rue et, surtout, veillez à demander s'il dispose bien d'une garantie financière d'achèvement (GFA). Cette garantie vous protège puisqu'elle vous assure, même en cas de faillite du promoteur, que le bien sera réellement achevé. 

Investissement locatif loi Pinel : dans quelle ville ?

La loi Pinel s'adresse à des zones dites tendues où l'offre locative n'est pas suffisante pour répondre à la demande. Ainsi, de nombreuses villes sont concernées en France. Pour autant, certaines zones sont plus favorables que d'autres. 

Certes, les prix seront plus élevés dans les grandes villes de France, mais le plafond de loyer sera proportionnellement plus important. De plus, ces villes sont attractives et savent répondre aux attentes de tous types de locataires, jeunes ou seniors, étudiants ou actifs, etc. Intéressez-vous au marché immobilier français avant de vous lancer dans un investissement locatif en loi Pinel.

Choisir le bon quartier selon sa cible

Si le choix de la ville est important, réussir son investissement Pinel nécessite également d'être vigilant sur le choix du quartier. Nous vous conseillons, une fois de plus, de bien étudier le marché immobilier, mais aussi la ville en elle-même. Certains quartiers sont plus prisés que d'autres, cela doit être vérifié en amont. 

De plus, vous devez vous adapter à votre cible. Par exemple, les seniors aiment la proximité des commerces et services. Si vous ciblez les étudiants, veillez à ce que votre logement soit situé près des grandes écoles et universités ou des transports en commun. Vous achetez un grand appartement pour des familles ? Là encore la proximité des écoles, des transports, mais aussi des équipements sportifs peut avoir toute son importance pour inciter à louer. 
D'autre part, rendez-vous en mairie pour connaître les différents projets d'urbanisation, cela peut avoir un impact sur votre achat. Un projet de tramway à court ou moyen terme proche de votre bien vous permettra de trouver plus facilement des locataires, mais aussi de réaliser une plus-value intéressante à la revente. En revanche, la construction d'une rocade sous vos fenêtres va augmenter les nuisances et dévaloriser votre bien.

N'oubliez pas qu'un bien qui ne serait pas loué vous ferait perdre tous les avantages de la loi Pinel. Veillez donc à privilégier des quartiers très attractifs où le taux de vacance locative est faible. 

Choisir la bonne surface

Pour votre investissement locatif en loi Pinel, le choix de la surface a toute son importance. Si vous choisissez un T1, la rentabilité est importante, mais le taux de rotation des locataires est plus élevé. En misant sur un T4 ou un T5, vous vous adressez à des familles et faites le choix de la stabilité, cela peut vous permettre de limiter les risques de vacances locatives et ainsi de louer durant 6, 9 ou 12 ans, comme le stipule la loi Pinel, pour profiter de votre réduction d'impôt. 

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