Loi Pinel : comment réduire vos impôts avec un investissement locatif ?

Fabienne Cornillon - publié le 22/07/2019 à 09:00

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet de réaliser un investissement locatif tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. À travers ce guide, nous vous expliquons comment en bénéficier, et surtout, comment ne pas perdre le bénéfice de ce dispositif.

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est l'un des divers dispositifs de défiscalisation immobilière avec la loi Denormandie, la loi Malraux ou encore la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif tient son nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement au moment de sa mise en place. Introduite par la loi de finances de 2015, la loi Pinel vient alors remplacer la loi Duflot. 

Ce dispositif a été créé pour inciter l'investissement locatif dans des zones tendues, à savoir des villes où la demande locative était trop importante par rapport à l'offre. En proposant une réduction d'impôt aux investisseurs, le gouvernement a pu augmenter l'offre locative et répondre, d'une certaine manière, aux problèmes de logement. 

La loi Pinel est prorogée jusqu'au 31 décembre 2021.

À qui la loi Pinel s'adresse-t-elle ?

Toute personne, dès 18 ans, peut bénéficier de la loi Pinel. Toutefois, l'objectif étant de réduire son imposition, elle s'adresse tout particulièrement aux ménages imposables. Il n'existe pas de minimum d'imposition, mais, bien évidemment, plus vous payez d'impôt, plus ce dispositif sera à votre avantage. En effet, si la réduction d'impôt dépasse le montant de votre imposition, la différence ne vous sera pas reversée. Il s'agit bien d'une réduction d'impôt et non d'un crédit d'impôt qui lui est reversé, que le ménage soit imposable ou non. 

La loi Pinel s'adresse à tous les Français résidant en France. Si vous êtes expatrié, vous devez pouvoir attester de votre domiciliation fiscale en France au moment de l'achat.

Les avantages de la loi Pinel

Si la loi Pinel rencontre un grand succès (le magazine Capital annonce environ 60 000 ventes par an), c'est parce que cela répond à deux attentes : se constituer un patrimoine immobilier et réduire ses impôts. 

Le premier avantage de l'investissement locatif réside dans le fait de se constituer un patrimoine qui sera en partie financé par les loyers perçus. Deuxième avantage : il s'agit d'un dispositif de défiscalisation. Selon la période durant laquelle vous allez louer votre bien, vous allez pouvoir obtenir jusqu'à 21 % de réduction d'impôt durant 12 ans. 

D'autre part, investir en Pinel consiste à acheter un bien neuf, cela limite les risques de travaux à court terme, vous pouvez parfaitement revendre votre bien après 12 ans et ainsi envisager une plus-value. 

Exemple de réduction d'impôt Pinel

Pour bien comprendre comment fonctionne  la loi Pinel, rien ne vaut un exemple. 

Imaginons un couple qui achète un bien immobilier à 200 000 €.
S'il loue son bien durant 6 ans, il bénéficie d'une réduction d'impôt de 12 % du montant de l'achat, soit 24 000 €. Cette réduction est répartie sur la durée de location, cela représente donc 4 000 € par an.

Nous évoquions précédemment la nécessité de payer beaucoup d'impôts pour bénéficier au mieux de ce dispositif. Si vous payez 4 000 € d'impôts, ceux-ci seront effacés pendant 6 ans. Si vous payez 1 500 € d'impôts, votre imposition sera également effacée, mais vous ne serez pas remboursé des 2 500 € restants. Si vous payez 10 000 € d'impôts, avec la loi Pinel, vous ne paierez plus que 6 000 €.

Il est donc tout à fait intéressant d'étudier le montant de votre imposition et la réduction d'impôt promise. Ainsi, pour un ménage payant 1 500 €, un investissement plus faible sera suffisant. S'il achète un bien à 100 000 €, il bénéficiera d'une réduction d'impôt de 2 000 € par an, ce qui suffira à couvrir le montant de son imposition.

Les zones éligibles au dispositif Pinel

Pour bénéficier de l'avantage fiscal promis par la loi Pinel, vous devez acheter un bien situé en zone A, A bis ou B1. La liste des communes est longue, mais, si l'on doit résumer, voici à quoi correspondent ces zones :

  • zone A : les grandes métropoles ;
  • zone A bis : l'Île-de-France ;
  • zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants. 

Les biens éligibles pour réduire ses impôts

La loi Pinel s'adresse à une catégorie spécifique de biens immobiliers. Ainsi, pour en bénéficier, votre bien doit :

  • être un logement neuf ou en l'état de futur achèvement (VEFA) ;
  • être loué non meublé ;
  • être loué à titre de résidence principale ;
  • présenter un prix inférieur ou égal à 300 000 € ;
  • Respecter la réglementation thermique 2012.

Les conditions de location

Là encore, il existe certaines conditions pour bénéficier du dispositif Pinel et réduire vos impôts. 

D'une part, le bien doit être loué au maximum 1 an après l'achèvement des travaux ou l'acquisition. 
D'autre part, ce bien doit être loué durant une période de 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier d'une réduction de 12, 18 ou 21 % d'impôt.

Enfin, les loyers sont plafonnés dans le cadre de la loi Pinel. Le plafond au m² est déterminé selon la zone dans laquelle vous louez.

Localisation du logement Plafond de loyer au m² en 2019
Zone A bis 17,17 €
Zone A 12,75 €
Zone B1 10,28 €
Aller plus loin :

Les conditions liées aux locataires

Vous ne pouvez pas louer votre bien immobilier à n'importe qui. Dans le cadre d'un investissement locatif loi Pinel, les locataires doivent respecter un plafond de revenus. Voici un tableau qui détermine les ressources annuelles maximum en 2017 pour une location en 2019.

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 €
+ 1 personne à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 €
+ 2 personnes à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 €
+ 3 personnes à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 €
+ 4 personnes à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 €
Personne à charge supplémentaire 13 341 € 12 213 € 8 936 €

Avec la loi Pinel, vous pouvez louer à vos ascendants et descendants dès lors qu'ils ne sont pas rattachés à votre foyer fiscal.

Peut-on perdre sa réduction d'impôt Pinel ?

Oui. Si vous ne louez pas votre bien durant les 12 mois qui suivent l'achat ou l'achèvement des travaux, vous ne pourrez plus prétendre à la réduction d'impôt dans le cadre de la loi Pinel.

Mais ce n'est pas tout. Lorsque vos locataires quittent le logement, une vacance locative de 12 mois est tolérée à compter de la date de réception de la lettre recommandée du locataire. Durant cette période, vous devez tout de même justifier de recherches actives pour trouver de nouveaux locataires. Si, malgré vos recherches, vous n'êtes pas parvenu à relouer votre bien au terme de ces 12 mois, là encore vous perdez le bénéfice du dispositif Pinel. 

Pire ! Si, par exemple, vous avez loué votre bien durant 3 ans, que votre locataire quitte le logement et que vous ne retrouvez pas de nouveau locataire dans l'année qui suit, vous devrez rembourser les réductions d'impôts perçues auparavant. 

Bon à savoir : si la vacance locative intervient dans les 12 mois précédent la fin de votre engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, votre avantage fiscal ne sera pas remis en cause.

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