Impôts : comment déclarer ses revenus fonciers ?

Fabienne Cornillon - publié le 24/10/2019 à 11:33

Vous êtes propriétaire bailleur et vous devez déclarer vos revenus fonciers ou vos propriétés imposables. La déclaration de ces derniers est différente selon que le bien soit loué vide ou meublé et selon le régime fiscal adopté. Nous allons vous aider à remplir correctement votre déclaration de revenus.

Impôts sur les locations meublées

Que le bien meublé soit loué à titre de résidence principale ou secondaire, les revenus sont considérés par l'administration fiscale comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Une exception cependant : si la location meublée est de nature exceptionnelle, les loyers perçus doivent être inscrits dans les revenus fonciers.

Pour déclarer vos BIC issus de la location meublée, il vous suffit d'inscrire le montant des revenus perçus sur la déclaration n°2042-C dans la rubrique "Revenus industriels et commerciaux non professionnels".

Le cas particulier des locations saisonnières

Les locations saisonnières de tout ou partie de votre résidence principale ou secondaire, de gîtes ou de chambres d'hôtes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est ici conseillé d'opter pour le régime micro BIC. Vous déclarez vos recettes et vous appliquez un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % selon la nature du bien. L'abattement de 71 % s'applique exclusivement aux gîtes ruraux labélisés « gîte de France », aux biens de tourisme classés et aux chambres d'hôtes.

Impôts sur les locations vides

Les propriétaires bailleurs qui louent des locaux vides, c'est-à-dire non meublés, doivent déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. On entend par locaux vides, un logement et ses dépendances, un terrain ou un local d'activité (bureau, usine ou commerce). Les revenus à déclarer comprennent les loyers perçus et les éventuelles subventions pour rénovation ou adaptation à la perte d'autonomie de l'Agence Nationale de l'habitat (ANAH). Les charges locatives prélevées au locataire ne sont, quant à elles, pas à déclarer.

Les abattements pour les impôts fonciers

En ce qui concerne les charges locatives, les propriétaires bailleurs peuvent relever de deux régimes distincts : le régime forfaitaire ou le régime réel. Lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, vous relevez normalement du régime forfaitaire. L'administration fiscale vous octroie un abattement de 30 % appliqué sur les loyers perçus au titre des frais et charges locatives. Vous pouvez néanmoins opter sur demande pour le régime réel.

Au-dessus de 15 000 € par an, vous relevez obligatoirement du régime réel. Vous additionnez les charges et les dépenses engagées pour le bien mis en location : les travaux d'entretien ou d'amélioration, les charges de copropriété, les intérêts et frais d'emprunt, les primes d'assurance, les frais de gestion, mais aussi la taxe foncière, la taxe d'équipement ou la taxe sur les bureaux (là où cette dernière existe) sont ainsi déductibles.

Le résultat foncier

On appelle résultat foncier la soustraction des charges locatives déductibles aux revenus fonciers. Au régime forfaitaire, ce résultat foncier est forcément positif puisque l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % aux revenus fonciers. Le contribuable se voit donc imposer sur les 70 % restant. Dans le cas du régime réel, ce solde peut être soit positif auquel cas il s'ajoute à vos autres sources de revenus pour déterminer votre imposition, soit négatif, auquel cas il vient au contraire en soustraction de ceux-ci pour alléger vos impôts.

Le cas du déficit foncier

SI vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, on parle de déficit foncier. Il n’est pas possible de déclarer un déficit foncier supérieur à 10 700 € chaque année. Comment faire donc pour ne pas perdre le bénéfice de ce déficit qui permet de réduire ou de supprimer votre impôt ? C’est très simple : le déficit foncier est reportable pendant 10 ans. Ainsi, si vous avez un déficit foncier de 30 000 € par exemple, vous déclarez 10 700 € la première année, 10 700 € l’année suivante et 8 600 € la troisième année.

Bon à savoir : si vous déclarez un déficit foncier, vous devez louer votre logement au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette déclaration.

Exemple de calcul de résultat foncier

Monsieur Durand est propriétaire d'un T2 qu'il loue 400 € par mois, il perçoit donc 4 800 € de revenus locatifs annuel. La taxe foncière est de 280 €, la prime d'assurance de 110 € et il a payé 1 100 € d'intérêts d'emprunt. En outre, il a installé au cours de l'année d'imposition du double vitrage pour 1 200 €. Les charges déductibles s'établissent donc à 2 700 € (280 + 120 + 1 100 + 1 200). Le résultat foncier, produit de la soustraction des charges déductibles aux revenus locatifs, s'établit donc à 2 100 €. (4 800-2 700). Monsieur Durant enregistre un bénéfice foncier qui s'ajoute à ses autres revenus imposables.

Loyers impayés : dois-je les déclarer aux impôts ?

Non, bien entendu, dans la mesure où vous ne les avez pas perçus, vous n’êtes pas contraint de les déclarer. Toutefois, vous devez être en mesure de prouver que votre locataire ne vous a effectivement pas payé (courrier en recommandé, frais de justice, etc.).

Bon à savoir : si vous avez perçu un loyer en retard, il doit être déclaré, non pas au titre du mois dû, mais l’année durant laquelle il a été encaissé. Par exemple, si votre locataire vous règle le loyer de novembre et décembre 2018 en janvier 2019, ces deux loyers entreront bien dans vos revenus de 2019. Or, si votre locataire vous paie bien régulièrement en 2019, vous devrez déclarer 14 mois ce qui pourrait avoir un impact sur votre tranche d’imposition.

Quel formulaire pour déclarer mes impôts fonciers ?

Si vous avez opté pour le régime forfaitaire, vous devez utiliser la déclaration 2042.

Dans le cadre du régime réel, vous devez utiliser la déclaration 2044, voire la déclaration 2044 spéciale si vous avez réalisé un investissement en Pinel, Scellier, ou tout autre investissement locatif offrant un avantage fiscal. 

 

Comme vous le voyez, rien de particulièrement compliqué en ce qui concerne la déclaration de vos revenus fonciers au titre de l'impôt sur le revenu. Prenez simplement le temps d'optimiser votre déclaration en profitant des abattements les plus rentables pour vous si vous avez le choix du régime fiscal !

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