Crédit immobilier : quelles sont les conditions négociables ?

Alexis Guiot - publié le 05/12/2019 à 18:00

Une fois la maison parfaite dénichée et le compromis de vente signé, il est nécessaire d’optimiser le financement. Afin d’obtenir votre crédit immobilier au meilleur taux, il est donc nécessaire de négocier avec votre banque. Entre assurance, mensualités, indemnités et frais de dossier, le prêt se compose de nombreuses caractéristiques, certaines négociables, d'autres non. Pour réduire au maximum les frais liés à votre emprunt, il est important de connaître les différents points sur lesquels vous pouvez faire des économies. 
 

1. Le taux du prêt immobilier

Caractéristique principale du prêt, le taux nominal définit clairement le montant des intérêts (rémunération du prêt pour l'organisme prêteur). C'est le point le plus important à observer lors de la contraction d'un emprunt. N'hésitez pas à demander des renseignements sur les différentes solutions à votre banquier. En fonction de la conjoncture économique et de votre projet, vous trouverez plus facilement le taux qui vous convient.  Sachez qu'il existe 3 types de taux nominaux (c'est à dire sans assurance).

Taux fixe

Comme son nom l'indique, il n'évoluera pas au cours du crédit, sauf en cas de renégociation du prêt immobilier ou d'un remboursement anticipé. Il est fixé à la signature. Son principal avantage est d'assurer une sécurité à l'emprunteur qui connaît ainsi durablement ses mensualités et la durée d'emprunt. Il peut donc mieux gérer son budget. Il est conseillé pour les emprunts de longue durée, de 15 ans et plus.

Taux variable

Il varie annuellement en fonction d'un indice de référence, à la hausse ou à la baisse. Il est conseillé sur des emprunts de courtes durées, il est plus risqué qu'un taux fixe car les prévisions d'évolutions ne sont jamais fiables à 100 %. Celui-ci a un impact direct sur le taux d'intérêt de votre crédit donc sur la durée ou sur les mensualités de remboursement mensuelles. Passé d'un taux variable à un taux fixe est possible, l'inverse est plus compliqué.

Taux révisable

Il s'agit d'un taux variable mais limité à la hausse. Pour limiter les risques, il existe plusieurs types de taux révisables dont le taux révisable capé, c'est à dire plafonné, qui varie généralement entre 1 % de plus ou de moins que le taux présenté lors de la signature de l'emprunt.

Négociable ? Le taux est la première des conditions négociables mais il faut savoir s'y prendre, notamment en mettant les propositions de différentes banques en concurrence !
 

2. L'assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est l’un des éléments qui pèse le plus dans votre budget dédié à votre investissement immobilier. Cependant, ce contrat est obligatoire. En effet, garantissant le bon remboursement du prêt en cas de décès ou de grave maladie pour l’emprunteur, l’assurance de prêt est une condition sinequanone pour obtenir son emprunt. 

Négociable ? Depuis plusieurs années, la législation concernant l’assurance emprunteur évolue dans le sens des emprunteurs. Ainsi, après la délégation d’assurance autorisée avec la loi Lagarde en 2010 puis la résiliation d’assurance avec la loi Hamon en 2014, c’est désormais l’amendement Bourquin qui offre une liberté totale dans le choix de votre assurance. Depuis 2018, tous les emprunteurs ont donc la possibilité de comparer les offres et de faire jouer la concurrence afin d’obtenir l’assurance de prêt la plus adaptée à leur projet, tant au niveau des garanties couvertes que du tarif. 

Au delà du prix, veillez donc à mettre en concurrence les garanties et notamment les exclusions explicitées dans les conditions générales. Lorsque les tarifs sont bas, le risque est de se retrouver avec une couverture insuffisante. Bien souvent le mal de dos ou la dépression, soit 50 % des maladies en France, sont exclus de l'assurance. Rien ne vous empêche de faire des devis auprès de plusieurs organismes.
 

3. Les garanties

L'organisme financier prêteur entend bien récupérer son argent un jour, voilà pourquoi il demande à l'emprunteur de lui fournir des garanties en cas de défaut de paiement. Pour garantir son prêt, l’acheteur dispose de plusieurs possibilités.

L'hypothèque 

Elle permet au créancier de se saisir du bien si l'emprunteur ne rembourse pas sa dette, et de le revendre pour récupérer son argent. Celle-ci doit faire l'objet d'un acte notarié pour l'inscription à la conservation des hypothèques et occasionne des frais supplémentaires de l'ordre de 1 à 2 % du prêt (notamment à cause du paiement de la taxe de publicité foncière). En cas de revente du bien, cet acte fait l'objet d'une mainlevée, un acte notarié (donc une somme d'argent à débourser) pour la radiation auprès du conservateur des hypothèques. Ces frais étant à la charge du vendeur, il faut donc tenter de les négocier avec le rédacteur de l'acte, s'il n'est pas astreint à un tarif spécifique.

L'inscription en privilège de prêteur de deniers

Valable uniquement sur les biens anciens (de plus de 5 ans), cette inscription est moins chère qu'une hypothèque car la taxe de publicité foncière n'est plus à acquitter. Cependant, elle comprend, tout comme l'hypothèque, une mainlevée en cas de revente.

Société de cautionnement

Contrairement à l'hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers, il n'y a ni frais d'inscription à la conservation des hypothèques, ni frais de notaire, ni mainlevée. Ce service reste tout de même payant, car les sociétés de cautionnement créées par les banques assurent le remboursement du prêt en cas de non-paiement par l'emprunteur. Elles disposent ensuite d'un recours contre l'emprunteur. Ce cautionnement est accordé en fonction du montant du projet et de l'apport personnel.

La caution

Lors de petits emprunts (en dessous de 50 000 euros environ) une personne peut se porter caution personnelle pour votre emprunt, et cela n'engendre pas de frais.

Négociables ? Il ne faut pas hésiter à questionner son organisme prêteur sur les différentes possibilités de garanties de crédit pour trouver celle qui correspond le mieux au projet mais aussi la moins chère. Certaines mutuelles de fonctionnaires proposent ces cautions pour un montant faible, voire gratuitement.
 

4. Les indemnités de remboursement

Si pour une raison ou une autre (héritage, revente du bien, etc.) vous percevez de fortes sommes d'argent et souhaitez rembourser vos mensualités par anticipation, des pénalités de remboursement peuvent être appliquées. Il est important de s'arrêter sur ce point, notamment si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin du remboursement de votre crédit.

Négociables ? Si on anticipe cette possibilité, elles sont parfaitement négociables et cela 'est même recommandé car les pénalités peuvent représenter un budget conséquent. 
 

5. Les mensualités modulables

Les revenus évoluent bien souvent au cours d'une vie. L'option permettant de moduler le montant de ses mensualités peut rendre service dans ces cas là : report, augmentation ou diminution des mensualités permettant de baisser le coût total du prêt ou au contraire faire face à une dépense imprévue.

Négociables ? Chaque modification non mentionnée dans le contrat de prêt entraîne un avenant. Qui dit avenant dit frais d'écriture et donc paiement. A vous de faire le calcul en fonction de votre situation, mais si cette option est prévue dans le contrat initial (avec un coût ou non) vous ne débourserez pas les 500 euros minimum demandés à chaque modification.

6. Les frais de dossier

La souscription d'un crédit entraîne des frais de dossier, sauf pour un prêt à taux zéro. C'est en partie grâce à ces frais que la banque se rémunère. Ils varient en fonction du dossier du client et du projet. Évidemment, si l'offre de prêt est refusée, le client ne les règle pas.

Négociables ? Ils sont parfaitement négociables avec votre banquier, mais en contrepartie celui-ci va essayer de vous proposer d'autres produits financiers, comme la domiciliation de comptes dans son organisme ou encore la souscription d'une assurance habitation. N'hésitez pas alors à négocier également sur ces produits financiers.
 

Comparer ou faites appel à des courtiers spécialisés

Réaliser l’achat d’un bien immobilier est un projet particulièrement important et stressant. Pour être bien accompagné et acheter sereinement, il peut être intéressant de faire appel à des spécialistes du domaine, notamment pour la négociation de votre prêt et des frais qui s’y rattachent. Aujourd’hui, de nombreux sites vous permettent de comparer les différents taux d’emprunt proposés, afin de trouver la meilleure offre. Cependant, pour être réellement assuré d’obtenir une offre sur-mesure, le recours à un courtier en prêt et en assurance de prêt peut être une très bonne solution. En effet, à la clef, vous réaliserez d’importantes économies sur le coût total de votre emprunt et vous serez plus serein pour devenir propriétaire. 
 

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