Achat dans l’ancien : tout savoir sur le dispositif Denormandie

Fabienne Cornillon - publié le 17/03/2020 à 15:37

Le dispositif Denormandie est le pendant de la loi Pinel dans l’ancien. Dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible d’obtenir un avantage fiscal non négligeable. Découvrez si votre projet est éligible au dispositif Denormandie.

Un peu d’histoire

Le dispositif Denormandie est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Il a pour vocation d’encourager les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation pour augmenter l’offre locative, mais aussi pour redonner vie à certaines villes. Rénover le parc immobilier permet d’attirer de nouvelles populations dans des villes qui ont été désertées, mais c’est aussi une solution pour proposer des logements décents aux locataires.

Un dispositif sous conditions

À l’image de la loi Pinel, le dispositif Denormandie est soumis à des conditions très précises. Celles-ci concernent à la fois le logement lui-même, l’investissement réalisé, les travaux et les locataires.

Lorsque toutes les conditions sont réunies, la réduction d’impôt est consécutive à la durée de location.

Les conditions liées au bien immobilier

Pour bénéficier des avantages du dispositif Denormandie, le logement doit être un logement ancien ou un local transformé en habitation. Ces biens doivent être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

Il est obligatoire de réaliser a minima des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération. 30 % des travaux, au minimum, doivent être consacrés à l’amélioration des performances énergétiques. Deux des travaux suivants doivent être réalisés :
- isolation des combles ;
- changement de chaudière ;
- isolation des murs ;
- changement de production d’eau chaude ;
- isolation des fenêtres.

Autre point important : le bien doit se situer dans une zone éligible. La commune dans laquelle vous achetez votre bien doit ainsi se trouver dans la liste des communes mentionnées dans l’annexe de l’arrêté du 26 mars 2019. Il peut également s’agir d’une commune qui a conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire prévue à l’article L 303-2 du Code de la construction.

Voici quelques exemples de villes dans lesquelles le dispositif Denormandie s’applique :
- Bourg-en-Bresse ;
- Moulins ;
- Grasse ;
- Foix ;
- Carcassonne ;
- Saintes ;
- Ajaccio ;
- Périgueux ;
- Chartres ;
- Quimper ;
- Blois ;
- Saumur ;
- Laval ;
- Dunkerque ;
- Pau ;
- Avignon ;
- Cayenne.

Les conditions liées au bail

Le dispositif Denormandie impose un plafond de loyer (charges non comprises) selon la zone dans laquelle votre bien est situé comme c’est le cas pour la loi Pinel. Voici les loyers à ne pas dépasser :
- zone A bis : 17,43 € par m² ;
- zone A : 12,95 € par m² ;
- zone B1 : 10,44 € par m² ;
- Zone B2 (sur agrément) : 9,07 € par m².

D’autre part, le bien doit être loué 1 an après l’achèvement de la construction ou l’acquisition au maximum.

Les conditions de revenus des locataires

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il est nécessaire de louer son bien à des locataires capables de respecter les plafonds de ressources. Ainsi, ce dispositif permet tout à la fois de rénover le parc immobilier de certaines villes, mais aussi d’offrir un logement décent à une partie de la classe moyenne. 

Voici le revenu fiscal de référence à ne pas dépasser selon les zones
 

Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

28 217 €

28 217 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

37 861 €

37 861 €

Avec une personne à charge

75 361 €

69 105 €

50 349 €

45 314 €

45 314 €

Avec deux personnes à charge

89 439 €

82 776 €

60 783 €

54 705 €

54 705 €

Avec trois personnes à charge

107 053 €

97 911 €

71 504 €

64 354 €

64 354 €

Par personne supplémentaire

13 421 €

12 286 €

8 990 €

8 089 €

8 089 €

Quel avantage fiscal avec le dispositif Denormandie ?

Abordons à présent le point le plus intéressant de ce dispositif fiscal. Dès lors que vous respectez toutes les conditions, vous allez pouvoir prétendre à une réduction d’impôt. Celle-ci est consécutive à la durée de location.

Pour une location de 6 ans, la réduction est de 12 % du coût de l’opération.
Pour une location de 9 ans, la réduction est de 18 % du coût de l’opération.
Pour une location de 12 ans, la réduction est de 21 % du coût de l’opération.


Bon à savoir : le coût d’acquisition ne peut excéder 300 000 € et le prix au m² de surface habitable doit être inférieur ou égal à 5 500 €.

Autre point important. Dans le cadre des niches fiscales, votre réduction d’impôt annuelle ne peut excéder 10 000 €. Prenons un exemple. Dans le cadre de la loi Denormandie, le coût de l’opération est de 300 000 € et vous louez durant 12 ans. La réduction annuelle est de 5 250 €. Si vous aviez déjà un investissement Pinel vous offrant la même réduction, même si vous pouvez dans l’absolu, prétendre à 10 500 €, votre réduction n‘excédera pas 10 000 €. Faites les bons calculs au moment d’investir.

Réduction d’impôt et crédit d’impôt : bien faire la différence

La réduction est appliquée sur le montant de votre impôt. Le crédit d’impôt peut être octroyé même si vous ne payez pas d’impôts. Cette différence est importante et peut avoir un impact sur votre investissement Denormandie.

Ainsi, si vous envisagez d’obtenir la réduction maximale, à savoir 5 250 € par an durant 12 ans et que vous ne payez que 3 000 € d’impôts, ceux-ci seront annulés, vous ne recevrez en revanche pas la différence de 2 250 €. Dans ce cas, il peut être plus judicieux de réduire votre investissement pour obtenir une réduction d’impôt plus cohérente avec ce que vous payez réellement.

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