L'investissement locatif, une bonne affaire ?

Fabienne Cornillon - publié le 24/02/2020 à 08:09

L'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier (appartement, maison, immeuble, bureaux, commerces ou parking) et à le louer à un ou des locataire(s) souhaitant s'y installer temporairement, pour de très courts séjours, ou durablement. Votre objectif est de vous construire un patrimoine. Si vous êtes tenté par l'investissement locatif, nous vous conseillons de lire cet article bien attentivement.

Dans quoi investir ?

Pour avoir une rentabilité à court terme, tournez-vous vers les studios, ils nécessitent un investissement plus faible et sont très recherchés. Veillez toutefois à bien choisir la localisation de votre logement. Les studios sont l'apanage des étudiants, privilégiez donc les quartiers proches des centres-villes et des universités. Si vous choisissez stratégiquement le lieu de votre investissement, la rentabilité d'un studio est plutôt élevée entre 4 à 6 % par an en moyenne, car la demande locative est très grande, mais également parce que l'achat est « accessible » (environ 70 000 euros en province. Pour Paris, comptez le double).
Toutefois, pour ce type de logement, le turnover est très important. En effet, dans un studio, la durée d'occupation est généralement de 18 à 20 mois, en moyenne. Mais étant donné que la demande est importante, cela ne devrait pas être un réel problème. Le seul inconvénient est que vous devez multiplier les visites, la rédaction des baux, etc. La solution peut être d’opter pour la gestion locative afin de vous décharger totalement de ces formalités.

Si vous avez peur d'être confronté à un logement vide durant quelques semaines, ce qui arrive lorsqu’on loue un studio et qui amputerait votre rentabilité, vous pouvez vous tourner vers un 2 ou 3 pièces. Malgré des prix d'achat plus élevés que ceux des studios, ces petits appartements conservent leurs locataires environ 40 mois, ce qui limite les périodes d'inoccupation. De plus, les locataires sont généralement des couples, le loyer est donc partagé par les deux occupants, ce qui limite les risques d'impayés.

Enfin, si vous en avez les moyens financiers, vous pouvez également vous tourner vers l'achat d'une surface plus importante comme la maison, qui reste le bien idéal pour 80 % des Français.

Si les taux sont bas et propices à l’achat, beaucoup de ménages ne peuvent devenir propriétaires ou ne souhaitent tout simplement pas investir. Il suffit de se renseigner sur le marché locatif pour savoir qu'il est loin d'être saturé nombreux sont les ménages en quête d'un appartement familial ou d'une maison. Le seul inconvénient, ici, est que la rentabilité est moindre, par rapport aux autres types de biens 3 % par an en moyenne. Mais, cette faible rentabilité est compensée par un bon taux d'occupation dû au profil des locataires, souvent des ménages avec enfants, peu enclins à déménager (ils restent généralement 6 ans dans le même logement). De plus, puisqu'ils vont vivre longtemps dans le logement, ils prendront soin des lieux et l'entretiendront et, dans certains cas, lui donneront de la valeur. Or, pour investir dans une maison, il faut savoir que vous devrez tout de même débourser quelques centaines de milliers d’euros selon l'agglomération dans laquelle vous investissez. Naturellement, les loyers sont plus élevés, à vous de faire le bon calcul pour que le montant de votre crédit immobilier soit couvert par le loyer.

Où investir ?

Au regard de la rentabilité de cet investissement, acheter un logement locatif ne semble pas être une mauvaise affaire. Mais où investir pour être rentable au maximum ?

Lyon

Grâce à ses infrastructures de premier plan (TGV, aéroport international, réseau autoroutier très dense), la grande concentration d'une population estudiantine, sa belle croissance démographique et les besoins en logements, la métropole lyonnaise offre un marché locatif extrêmement dynamique. Seul bémol, les prix y sont très élevés (environ 4 852 euros le m²), mais les loyers sont corrects. À Lyon Confluence, il est possible de louer entre 20 et 30 € le m².

Bordeaux

La liaison TGV en deux heures depuis Paris attire les investisseurs. Bordeaux connaît une belle croissance démographique et elle est très attractive sur le plan économique. Enfin, les salariés français voient en elle, la « ville française idéale », ce qui est de bon augure pour les investisseurs. Dans le quartier de Bacalan, vous pouvez vous offrir un 30 m² à 110 00 € en moyenne et le louer entre 400 et 500 €.

Toulouse

Avec plus de 10.000 habitants en plus chaque année, des entreprises de pointe et de plus en plus d'étudiants, Toulouse est un eldorado pour les investisseurs. Ainsi, dans les quartiers centraux, on peut parfois dépasser les 5 % de rentabilité pour des biens achetés 90.000 à 100.000 euros et loués 450 euros par mois.

Nantes

Ville dynamique et classée parmi les villes préférées des Français, la capitale des Pays de la Loire séduit. Les rendements dépassent très souvent les 3,5 %, du moins dans les quartiers les plus prisés ; comptez, par exemple, 3,4 % pour un deux-pièces de 31 m² à 144.000 euros à Procé-Canclaux. Les rendements sont encore plus intéressants du côté de la gare Sud, où des deux pièces peuvent être achetés moins de 150 000 euros et loués à 12,30 euros/m².

Lille

La capitale des Flandres est également un marché très dynamique en matière de location, notamment dans les quartiers Vieux-Lille, Centre, Nationale, Vauban et Gambetta. Là, un studio de 30 m² se vend de 110 000 à 120 000 euros, et peut être loué 500 à 550 euros, soit un rendement de 4 %.

Quels sont les risques ?

Tout d'abord, sachez que les plus fortes rentabilités sous-entendent davantage de risques. Il est donc primordial de ne pas se tromper, d'autant plus lorsqu'on achète à crédit.

Aussi, dans le neuf, les dérives passées de certains dispositifs fiscaux doivent inciter à la prudence. En effet, des programmes ont fleuri un peu partout en France, promettant des rendements inespérés, souvent loin de la réalité du marché. Et certaines villes ont eu des difficultés à absorber l'offre nouvelle. Résultat, aujourd'hui encore, plusieurs d'entre elles souffrent d'un déséquilibre qui pèse sur les loyers et donc sur les investisseurs. Conséquence : la bonne affaire n'était pas toujours au rendez-vous !

Ainsi, avant tout achat, mieux vaut s'intéresser aux villes qui attirent les entreprises et les emplois, mais aussi les étudiants, qui voient affluer de nouvelles populations, signes d'un marché locatif dynamique.

Enfin, quelle que soit la ville dans laquelle vous comptez investir, faites très attention au turnover, très présent dans les grandes métropoles. En effet, très souvent, les petites surfaces sont louées par les étudiants qui, une fois la fin de l'année universitaire, rendent les clés de leur appartement et rentrent chez leurs parents. Dans ce cas-là, il n'est pas rare de se retrouver avec un logement vide durant les deux ou trois mois de « grandes vacances » et sans aucun loyer qui tombe. Une situation qui n'est pas forcément simple à vivre. Aussi, pour éviter d'être confronté au turnover, si vous investissez dans une ville touristique, comme le sont les villes citées dans le présent article, n'hésitez pas à investir dans un logement meublé. Cela vous permettra de le louer très facilement aux touristes, durant la période creuse des vacances d'été.

Comment trouver la bonne affaire ?

Tout d'abord, aidez-vous d'Internet pour vous renseigner sur les prix du marché à l'achat dans le neuf et dans l'ancien, mais également à la location, dans votre région ou dans la région dans laquelle vous souhaitez investir. Vous pouvez également faire différentes simulations, pour cela utilisez le simulateur de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil), gratuit et simple d'utilisation.

Vous pouvez également consulter les agences immobilières qui connaissent parfaitement le marché local. Toutefois, elles prennent une commission, ce qui va mécaniquement augmenter le prix de votre investissent et réduire sa rentabilité.

Pensez à la défiscalisation

Réaliser un investissement est une bonne solution pour faire coup double. Ainsi, vous constituez votre patrimoine et préparez votre avenir tout en réduisant votre impôt sur le revenu. Pour cela, différents dispositifs ont été mis en place. Avec le dispositif Pinel, vous pouvez réduire votre impôt de 21 % sur 12 ans avec un plafond de 63 000 € soit 5 250 € par an.

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