Le prêt-relais, comment ça marche ?

La rédaction - publié le 02/09/2019 à 14:30

Maison devenue trop petite ou au contraire trop grande, mutation professionnelle, vendre un bien pour en acheter un autre plus en corrélation avec ses besoins n'est pas simple, tout est dans le timing. Le prêt relais peut s'avérer utile pour faire une transition financière. Mais attention, qui dit prêt dit frais supplémentaires.

Crédit-relais : le principe de fonctionnement

Pas toujours simple de faire coïncider la revente de son bien avec l’acquisition d’un nouveau logement, pourtant c’est la solution idéale car la vente permet bien souvent de financer l’achat de la maison ou de l’appartement convoité. La vente peut prendre plus de temps que prévu, et pour ne pas laisser filer la maison de ses rêves, le futur acquéreur peut contracter un prêt-relais.

Le mécanisme est simple : la somme de la vente du bien servira d’apport à l’achat du second bien, mais voilà, puisque l’achat a lieu avant la vente et que l’acquéreur ne possède donc pas cette somme d’argent, il contracte un prêt relais pour financer cet apport.

Le principe du prêt-relais est simple : l’établissement prêteur avance entre 50% et 80% du montant de la valeur estimée du bien actuel, pour une durée de 1 à 2 ans. L’estimation doit être faite par un expert en immobilier (notaire, agent, etc.) et valide le prix et la qualité du bien mis en vente.

La prise en charge n’est jamais de 100% car avec la fluctuation, parfois rapide et imprévisible, du marché de l’immobilier, les banques se mettent à l’abri d’une baisse du prix de vente du bien initial, suite à des négociations par exemple.

Le remboursement du prêt

En cumulant plusieurs prêts, le danger est de voir s’additionner les remboursements et de ne plus pouvoir sortir la tête de l’eau. Pour éviter de s’embourber, il existe plusieurs options de remboursement :

On peut choisir de ne rembourser que les intérêts durant la durée du prêt relais. Par exemple, si le laps de temps entre l’achat du bien et la revente de l’autre est égal à 8 mois, l’acquéreur rembourse 8 mois d’intérêts et solde le capital emprunté lors de la vente du bien.

Si l’acquéreur ne peut pas payer les intérêts au fur et à mesure (s’il a un autre prêt en cours par exemple) il a la possibilité de rembourser les intérêts et le capital en une fois, lors de la revente du bien, mais la somme à débourser sera plus conséquente et le taux d’intérêt sans doute plus élevé. En fonction du projet, si la vente couvre entièrement ou partiellement le coût de l’acquisition immobilière, il existe différents types de crédit-relais :

Le crédit-relais « sec » . Dans le cas ou la valeur du bien vendu est supérieure à celle du bien acheté, il n’y a qu’un prêt relais à contracter pour financer l’apport, qui sera remboursé en totalité lors de la vente. Entre la vente et l’achat, la banque perçoit les intérêts ainsi que le coût de l’assurance. C’est une opération très peu rentable pour l’organisme bancaire car elle fidélise le client sur une courte durée et lui permet de percevoir des intérêts limités, contrairement à une solution achat/revente.

Un prêt-relais associé à un prêt amortissable classique. Lorsque la vente du bien ne permet pas de financer la totalité de l’achat du second logement, le futur acquéreur contracte un prêt relais pour financer son apport mais aussi un prêt classique pour financer la différence. Une fois le bien vendu, le prêt relais est remboursé dans son intégralité et il ne reste que le crédit amortissable à rembourser.

Un prêt-relais associé à un prêt amortissable à taux différé. Le remboursement des intérêts et du capital se font en une fois, lors de la revente du bien, mais cela à un coût plus important. Une solution "revente-achat" Dans certains cas, la revente d’un bien se fait alors que l’emprunt nominal n’est pas encore remboursé, il faut donc rembourser le crédit initial avec la vente de l’immobilier. Cette offre clé en main permet de demander en plus d’un crédit relais la reprise du prêt immobilier en cours souscrit pour l’ancien logement : un seul crédit, un seul taux, une seule mensualité plus avantageuse ! Vous êtes certain de ce que vous payez chaque mois.

1% et prêt-relais

Si l’entreprise cotise aux 1% logement, les salariés peuvent bénéficier d’un prêt-relais à taux préférentiel, de l’ordre de 1% Il est disponible en cas de vente pour des raisons de mobilité professionnelle ou en cas de perte d’emploi suite à un plan social. Tout comme le prêt- relais classique, il peut couvrir jusqu’à 70% de la valeur estimée du logement à vendre, dont le plafond varie en fonction de la situation géographique du logement.

La souscription d’un prêt-relais, ne se fait pas à la légère. Nombreux sont les acheteurs à privilégier l’achat de leur nouveau bien avant de mettre leur logement actuel en vente, par peur de se retrouver à la rue. La contraction d’un prêt-relais peut s’avérer être une solution, à condition de connaître les conditions.

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