Comment rentabiliser son investissement immobilier ?

Fabienne Cornillon - publié le 06/03/2020 à 14:39

L’immobilier est un placement sûr qui permet de se constituer une rente et de se garantir un patrimoine durable. Mais encore faut-il savoir gérer son investissement locatif pour le faire fructifier ! Voici quelques conseils pour sécuriser et rentabiliser votre achat immobilier.

Choisir le bon emplacement

L'emplacement du bien immobilier est crucial. Le montant du loyer ne dépend en effet pas seulement de l'état du logement, mais également de la zone géographique dans laquelle il est situé. Commencez par prospecter l'état du marché immobilier de la région choisie. Assurez-vous que les offres de location déjà présentes ne sont pas plus importantes que la demande. Investir dans une zone tendue permet de réduire le risque de vacance locative.

Bien choisir son emplacement, c’est aussi étudier les quartiers de la ville. Un logement situé en centre-ville, à proximité des transports en commun, des écoles ou des commerces sera plus attractif qu’un bien dans un quartier « chaud ».

Investissez dans un patrimoine offrant un rendement intéressant

Pour orienter votre choix, vous pouvez vous référer aux analyses de l'Insee qui détaillent par région la composition des quartiers, la typologie des ménages et les revenus moyens des habitants. Ces données sont autant d'indicateurs qui témoignent de la dynamique sociale et économique de la zone.

Vous devez faire un ratio entre le prix d’achat et le prix du loyer. Il est ainsi nécessaire de bien étudier le marché et de comparer avant de se lancer dans un investissement immobilier.

Voici la méthode de calcul de la rentabilité d’un bien : montant annuel du loyer / prix d’achat.
Par exemple, pour un bien acheté 100 000 € et loué 600 € par mois, soit 7 200 € par an, la rentabilité est de 7,2 %.

Attention : ne vous focalisez pas uniquement sur cette rentabilité brute. Prenez en considération les différentes charges (assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, impôts fonciers, travaux, garantie des loyers impayés, gestion locative, etc.). Si vos charges sont trop importantes, optez pour le régime réel d’imposition pour réduire votre impôt foncier.

Diviser pour mieux gagner !

Lorsque vous faites l’acquisition d’un logement, si vous envisagez des travaux, pourquoi ne pas acheter un grand espace pour le diviser ? Il est reconnu qu’au m², les petites surfaces se louent plus cher. Diviser une maison en deux appartements pourrait s’avérer une solution extrêmement rentable.

Opter pour un dispositif de défiscalisation

Pour rentabiliser votre bien, vous pouvez investir dans un logement éligible aux dispositifs de défiscalisation.

Le plus connu est la loi Pinel. Avec lui, vous pouvez espérer jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans. La loi Pinel s’applique pour les biens neufs. Si vous achetez dans l’ancien et que vous envisagez de faire des travaux à hauteur de 25 % du coût de l’opération, vous pouvez bénéficier également de cette importante réduction d’impôt.

Attention : cela ne s’adresse aux personnes imposables. En effet, il s’agit bien d’une réduction ou non d’un crédit d’impôt. Si vous ne payez pas d’impôts sur le revenu, un programme de défiscalisation n’est pas utile.

Gérer son bien

Pour rentabiliser votre placement, vous devez trouver un logement pour lequel les loyers pourront absorber en grande partie le montant des mensualités de crédit immobilier.
Les professionnels du secteur peuvent vous renseigner sur les prix pratiqués dans votre zone. Vous pouvez également vous référer à des organismes publics comme Clameur qui publie des rapports sur l'évolution des loyers dans différentes villes.

Souscrire une GLI

Au moment de signer le contrat avec vos locataires, pensez à vous garantir contre les impayés de loyer, quel que soit le type de locataire que vous accueillez. En effet, si vous avez parfaitement étudié le dossier des candidats, rien ne prouve que leur situation économique ne va pas évoluer. En cas de perte d’emploi ou d’accident de la vie, ils pourraient ne plus être en mesure de payer leur loyer.

Il existe des assurances loyer impayé, leur coût atteint en général 3 % du loyer.

Si les locataires et votre logement sont éligibles, vous pouvez aussi opter pour la garantie Visale qui assure vos loyers et vous indemnise en cas de dégradations.

Autre option à envisager : demander un garant. Celui que l’on nomme également caution prendra le relais en cas de défaut de paiement.

Rentabiliser la vacance locative

Entre deux locataires, vous pouvez louer votre logement ponctuellement pour un tournage ou une séance photo. L'activité est assez rentable : une journée de tournage peut vous rapporter entre 1 500 et 3 000 euros, entre 800 et 2 000 euros pour une séance photo.

Vous pouvez aussi opter pour une location occasionnelle sur les plateformes à l’image de Airbnb. Il est toujours beaucoup plus rentable de louer à la nuit qu’au mois. Sur ces sites, vous trouverez rarement un bien à moins de 50 € la nuit. Or, sur un mois, cela représente 1 500 €. Si vous n’êtes pas à Paris, il y a fort à parier que vous ne louez pas votre bien à ce prix-là à l’année.

Dans cet esprit, si votre logement est bien situé, pourquoi ne pas louer à des étudiants ? Ces derniers quittent souvent leur appartement en fin d’année scolaire, vous pourriez profiter de l’été pour faire de la location saisonnière. En louant uniquement l’été, vous respectez la règle des 120 nuitées par an pour le meublé de tourisme.

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