Comment acheter un bien immobilier aux enchères ?

Fabienne Cornillon - publié le 23/07/2019 à 09:00

Acheter un bien immobilier aux enchères, c'est l'opportunité de réaliser une bonne affaire. Mais, pour cela, il est nécessaire d'être bien préparé et de disposer de fonds sur votre compte en banque avant même d'avoir placé la première enchère. Comment acheter un bien immobilier aux enchères ? Nous vous expliquons tout. 

Pourquoi acheter un bien aux enchères ?

Acheter un bien immobilier aux enchères peut s'avérer une très belle opération. Tout d'abord, comme nous allons vous l'expliquer plus bas, vous pouvez consulter le cahier des charges et visiter le bien. Contrairement à une visite dans le cadre d'une vente traditionnelle, notamment lorsque c'est le propriétaire qui vous fait visiter, toutes les informatisons essentielles sont consignées dans ce cahier, aucune surprise n'est à prévoir ensuite.

D'autre part, un achat immobilier aux enchères est une solution pour acheter un bien moins cher. De manière générale, le prix de vente initial fixé au début de la vente est 30 % inférieur au prix du marché. De plus, en fonction de la concurrence, vous allez pouvoir fixer vous-même votre prix maximal et êtes susceptible d'acheter un bien immobilier à un très bon prix. 

Enfin, on retrouve aux enchères une grande variété de biens, chacun peut donc trouver chaussure à son pied.

Les différents types de ventes aux enchères immobilières

On distingue trois types de ventes aux enchères dans le domaine immobilier. La nature de ces ventes peut influer sur le type de bien, le lieu de vente et le montant du chèque de consignation. Ce chèque permet de couvrir les frais de vente :

  • émoluments du notaire ;
  • organisation de la vente aux enchères ;
  • droits d'enregistrement ;
  • publicité foncière. 

 Il s'agit d'un pourcentage du prix proposé au début des enchères. Vous pouvez rédiger un chèque classique ou un chèque de banque. 

La vente aux enchères notariale

Commençons par le premier de type de vente aux enchères : la vente notariale. Rendez-vous à la chambre départementale des notaires. Dans ce cadre, le chèque de banque doit représenter entre 10 et 20 % du montant de la mise à prix.

La vente aux enchères domaniale

Ici, c'est l'État qui vend des biens. Il peut s'agir de biens importants à l'image d'une gare. Parfois, il s'agit de biens d'habitation, cette situation intervient lorsque l'État n'a pu trouver d'héritiers aux propriétaires des biens après leur décès. La vente se déroule en préfecture ou dans un hôtel des impôts. Cette fois, le chèque de consignation représente 5 % de la mise à prix et est obligatoire lorsque cette dernière est supérieure à 7 500 €.

Il existe une différence fondamentale avec les autres types de ventes immobilières aux enchères : aucuns frais de notaire ne vous seront facturés. 

La vente aux enchères judiciaire

Enfin, la vente immobilière aux enchères judiciaire résulte de situations très négatives pour les propriétaires : saisie judiciaire, liquidation judiciaire, divorce. C'est malheureusement ici que s'applique le fameux proverbe : le malheur des uns fait le bonheur des autres. 

Cette vente se déroule au tribunal de Grande Instance. Le chèque de consignation s'élève à 20 % de la mise à prix.

Bon à savoir : dans le cadre d'une vente aux enchères judiciaires, vous ne pouvez porter vous-même les enchères, vous devez déléguer cette tâche à un avocat. Plus contraignante, cette vente est aussi celle qui permet de faire la meilleure affaire. 

Les étapes avant d'acheter un bien immobilier aux enchères

Acheter un bien immobilier aux enchères vous permettra de faire une bonne affaire uniquement si vous avez parfaitement préparé cette vente. Cela passe par trois étapes essentielles.

Visiter le bien

Il serait plus que périlleux d'envisager d'acheter un bien immobilier et de vous engager pour de nombreuses années sans l'avoir visité au préalable. Attention, les horaires de visite sont fixés par le responsable de la vente, il y en a peu et vous serez donc amené à visiter le bien en même temps que d'autres personnes. 

Consulter le cahier des charges

Si la visite peut apporter certains éléments de réponse à vos interrogations quant à la nature même du bien, c'est le cahier des charges qui va apporter son lot d'informations. 

Ce document est très complet et donne des indications précises quant à la surface du bien, les diagnostics énergétiques, les servitudes, les documents liés au syndic le cas échéant, la manière dont le propriétaire a acquis son bien, etc. 

La visite et le cahier des charges sont les deux éléments fondamentaux qui vont vous permettre de réussir votre achat immobilier aux enchères.

Rencontrer son conseiller bancaire

La troisième étape est également essentielle. En effet, avant de vous lancer dans l'achat d'un bien immobilier, il est nécessaire de rencontrer votre conseiller bancaire. Cela vous permet de déterminer votre capacité d'emprunt. Dans le cadre d'une vente immobilière traditionnelle, cette information vous permet de limiter vos recherches. Dans le cadre d'une vente immobilière aux enchères, définir son budget permet de choisir un bien dont la mise à prix est cohérente avec votre budget, mais cela vous permet également de connaître le montant maximal que vous pouvez allouer à votre achat. 

N'oubliez pas, lorsque vous allez calculer le montant possible de votre prêt, de prendre en considération les différents frais liés à votre achat (frais de notaire, frais pour l'organisation de la vente, frais de dossier à la banque, etc.).

Bon à savoir : dans le cadre d'une vente aux enchères, il ne peut y avoir de clause suspensive d'obtention de prêt. De ce fait, mieux vaut être certain que la banque est prête à financer votre projet, car vous ne pourrez revenir sur votre achat.

Comment acheter un bien aux enchères ?

Avant la séance

Le jour des enchères, vous devez présenter votre chèque de consignation. Celui-ci vous sera rendu à la fin des enchères si vous ne remportez pas le bien immobilier que vous convoitez. Vous devez également vous munir d'une pièce d'identité pour une personne physique et d'un extrait Kbis ainsi que d'une copie des statuts pour les personnes morales. 

En échange de ce gage de solvabilité pour régler les différents frais, un badge vous est remis. 

Pendant la séance

Si vous participez à une vente aux enchères domaniale ou notariale, rendez-vous dans la salle des ventes avec votre badge. Celui-ci est numéroté, il permet de reconnaître les acheteurs. Lors de la mise en vente, vous devez lever votre badge pour faire monter les enchères. 

Rappelez-vous, s'il s'agit d'une vente judiciaire, c'est votre avocat et non vous qui fixera le montant des enchères.

Après la séance

Si vous êtes adjudicataire (vous avez remporté l'enchère), vous devez signer un PV d'adjudication qui n'est autre qu'un acte de vente. Votre chèque de consignation sera alors encaissé. Dans le cas contraire, vous devenez non adjudicataire et le chèque vous est rendu. 

Bon à savoir : vous n'êtes pas de suite propriétaire du bien. De fait, il est possible, durant les 10 jours qui suivent la fin de la vente, de surenchérir de 10 % (sauf pour les ventes aux enchères domaniales). Passé ce délai, vous devenez propriétaire et devez vous assurer de pouvoir régler le montant du bien immobilier. 

Le délai de paiement pour une vente aux enchères dépend de la nature de celle-ci :

  • vente aux enchères domaniale : 30 jours ;
  • vente aux enchères notariale : 45 jours ;
  • vente aux enchères judiciaire : 60 jours.

Si vous n'êtes pas en mesure de payer dans les délais, vous encourez des pénalités de retard. Celles-ci seront majorées après 75 jours. Tout ceci est indiqué dans le cahier des charges, c'est pourquoi nous insistons sur le fait qu'il est essentiel de lire attentivement ce document.

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