Pourquoi votre loyer peut-il augmenter ?

Mustapha Azzouz - publié le 10/03/2020 à 16:00

Le budget logement représente en principe au maximum 30 % de nos revenus. Pourtant, pour beaucoup, chaque année, à la date anniversaire du bail, il faut mettre la main à la poche. Comment est calculée l’augmentation du loyer ? Voici tout ce que vous devez savoir pour y voir plus clair.

Augmentation de loyer : est-ce légal ?

Le prix du loyer est fixé par le propriétaire au moment de la signature du bail par le locataire, sauf exceptions liées au décret encadrant la hausse des loyers publié au JO fin juillet 2012 et opérationnel depuis le 1er août 2012. Le propriétaire peut réviser le loyer à chaque date anniversaire du contrat de location, si la clause évoquant cette modification est inscrite dans le bail.

Il n’y a pas de hausse « sauvage », elle se calcule en fonction de l’indice de révision des loyers (IRL), publié par l’Insee tous les trimestres, lui-même indexé sur l’inflation. Depuis la loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014, l’indexation du loyer ne peut plus être rétroactive. Ainsi, si votre propriétaire n’applique pas l’augmentation de loyer à la date prévue, mais deux ou trois mois après, il ne pourra vous réclamer les sommes non perçues sur cette période. De même, si le propriétaire oublie une indexation durant toute l’année, il devra calculer l’augmentation sur l’indice de l’année oubliée. Par exemple, pour une entrée dans un logement en avril en 2017, suivie d’un oubli d’indexation en avril 2018 puis sur le reste de l’année, l’augmentation d’avril 2019 sera calculée en fonction de l’IRL de 2018.

Bon savoir : calculez vous-même l’augmentation de votre loyer

Vous souhaitez savoir à quelle sauce vous allez être mangé ? Sachez que vous pouvez très facilement calculer l’augmentation de votre loyer. Il suffit pour cela de multiplier le montant du loyer hors charge par la valeur de l’IRL du trimestre de référence si mention dans le bail (ou en cours) et de diviser le tout par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Il est également possible d’utiliser le simulateur mis à votre disposition par l’Institut national de la consommation. 

Quand le loyer augmente plus vite que l’IRL

Les loyers peuvent augmenter plus rapidement que le taux fixé par l’IRL. Entre deux locataires, le propriétaire peut augmenter le loyer comme il l’entend. Avec le même locataire, le propriétaire est tenu de respecter l’IRL. À deux exceptions près :

  • La sous-évaluation du loyer par rapport aux loyers constatés dans le voisinage. L’augmentation ne peut intervenir qu’à la fin du bail et peut atteindre jusqu’à la moitié de la différence entre le loyer moyen du voisinage et celui du logement dans les zones tendues. Le propriétaire doit alors fournir 3 références différentes et 6 dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants. Après une courte interruption, l’encadrement des loyers est de nouveau en vigueur à Paris depuis juillet 2019. Cela signifie qu’un loyer dans la capitale ne peut être supérieur au loyer de référence fixé tous les ans par arrêté préfectoral.
  • La réalisation de travaux (sur les parties privatives ou communes) pour une somme au moins égale à une année de loyer. Le loyer est réévalué jusqu’à l’équivalent de 15 % du coût T.T.C. des travaux réalisés.

Locataire : quels droits face aux augmentations de loyer ?

Le propriétaire voulant augmenter son loyer (dans le cadre des deux cas cités ci-dessus) doit :

  • Avertir son locataire 6 mois avant l’échéance du bail par lettre recommandée, avec AR ou par l’acte d’un huissier de justice.
  • La proposition d’augmentation du loyer doit contenir des mentions obligatoires (le montant du nouveau loyer, les références des loyers constatés dans le voisinage, l’adresse, la période de construction de l’immeuble, etc.).

Le locataire doit ensuite transmettre par écrit sa décision. S’il refuse, le litige se règle devant la commission départementale de conciliation des loyers. Si aucun accord n’est trouvé, le juge d’instance est alors chargé de régler le différend avant la fin du bail. Le propriétaire devra par ailleurs échelonner l’augmentation dans le temps. Si l’augmentation est inférieure à 10 %, le propriétaire doit l’étaler sur 3 ans. Au-dessus de 10 %, l’échelonnement se fera sur 6 ans.

Les charges locatives évoluent aussi

En même temps que le loyer, le locataire paie une provision sur charges. Celle-ci est fixée en fonction des consommations de l’année précédente, ou sur une évaluation en fonction de la composition du foyer

Un décompte des charges lui est ensuite communiqué : le bailleur lui demandera, lors de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le trop-perçu. Prenez garde à régulariser votre situation chaque année, sinon vous pourriez avoir des surprises lors de la récupération de votre caution, vos charges non réglées pourraient en être déduites.

Bon à savoir : vérifiez les sommes dues

Les pièces justificatives détaillées des dépenses sont à la disposition du locataire, pendant un mois à compter de l’envoi du décompte. Un propriétaire peut réclamer les charges locatives pendant un délai de 5 ans. Un locataire peut contester ce paiement dans les 5 ans qui suivent, s’il découvre des erreurs dans la gestion des comptes du propriétaire.

Si votre bail la prévoit, alors vous ne pourrez échapper à l’augmentation de votre loyer. Pas de panique pour autant, il est très facile de la prévoir et d’ajuster son budget en fonction. Par ailleurs, ces augmentations sont encadrées, votre loyer ne risque pas de s’envoler ! Avec un peu de chance, votre propriétaire oubliera et il ne pourra rien vous réclamer !

Réduisez vos factures grâce à nos conseils immobilier
Merci de vous être inscrit à notre newsletter !
En m’inscrivant, j’accepte les C.G.U. et de recevoir les newsletters de Radins.com par email.