Propriétaire : comment se protéger des impayés de loyer ?

Fabienne Cornillon - publié le 28/02/2020 à 15:15

En tant que propriétaire, votre préoccupation principale est de percevoir vos loyers chaque mois. Pour autant, malgré une sélection drastique de vos locataires, vous n’êtes pas à l’abri de tomber sur des personnes malhonnêtes ou victimes d’un accident de la vie. Voici les solutions pour être parfaitement protégé.

Trouver le bon locataire

La première solution pour se protéger des impayés est naturellement de faire le choix du bon locataire. Pour cela vous avez plusieurs solutions.

La première consiste à demander le plus de garanties financières possible à votre candidat. Demandez-lui son dernier avis d’imposition, son contrat de travail, ses derniers bulletins de salaire. Étudiez son dossier et estimez si sa situation professionnelle semble stable et si ses revenus seront suffisants pour payer son loyer et ses charges. Idéalement, il est nécessaire que son revenu soit trois fois supérieur au montant du loyer.

La deuxième solution est de contacter les anciens propriétaires de votre candidat à la location. Pour se protéger des loyers impayés, il est intéressant de mieux connaître votre futur locataire. Naturellement, il vous dira qu’il a toujours payé ses loyers en temps et en heure. Toutefois en appelant son ou ses anciens propriétaires, vous aurez une idée plus précise de sa capacité à honorer ses engagements.

Néanmoins, malgré une étude parfaite du dossier et tout le temps que vous aurez consacré à cela, vous n’êtes pas devin. Le locataire parfait peut devenir un mauvais payeur. Et cela ne sera pas nécessairement de son fait. Celui-ci peut à tout moment perdre son emploi et rencontrer des difficultés à en trouver un autre. Cela peut engendrer une précarité financière et une incapacité à payer ses loyers. Votre locataire peut aussi être victime d’un accident ou souffrir d’une maladie qui l’empêchera de travailler durant une certaine période. Si son revenu baisse, cela peut devenir handicapant pour payer son loyer.

Parce que rien n’est jamais acquis, mieux vaut se prémunir en trouvant des solutions alternatives pour se protéger des loyers impayés.

Demander un garant à son locataire

Vous n’êtes pas certain que les revenus de votre locataire seront suffisants ? Vous préférez obtenir une garantie supplémentaire ? Demandez-lui une caution personnelle.

Il a peut-être un proche capable de se porter caution. Si tel est le cas, cela vous offre une sécurité.
En effet, le garant s’engage par un acte de caution à payer le loyer du locataire en cas de défaut de paiement de ce dernier.

Vous pouvez choisir la caution simple ou la caution solidaire. Avec la caution simple, en cas d’impayé, vous devez entamer des démarches auprès se votre locataire pour qu’il honore sa dette. Ce n’est qu’après ces démarches que vous pouvez vous tourner vers le garant. Avec la caution solidaire, tout est plus simple. Cette fois, vous pouvez vous tourner vers la caution dès le premier impayé de loyer et lui demander d’assumer son rôle de garant.
Là encore, il existe une limite à cette solution. Imaginez qu’entre le moment de la signature du bail et la période durant laquelle le locataire cesse de payer le loyer, la caution soit insolvable. Il vous sera difficile d‘obtenir votre loyer.

Choisir un locataire bénéficiaire de la garantie Visale

Voici une autre solution pour se protéger des impayés. Celle-ci est particulièrement pertinente à deux titres :
- c’est une solution fiable ;
- elle est gratuite.

Avec la garantie Visale, le propriétaire bénéficie d’une garantie en cas de loyers impayés, mais aussi en cas de dégradation du logement. Le seul bémol réside dans le fait qu’il faut remplir certaines conditions :
- le locataire doit avoir entre 18 et 30 ans ;
- il peut avoir plus de 30 ans s’il travaille dans le secteur privé ou agricole et que sa demande de garantie Visale intervient dans les 6 mois qui suivent sa prise de fonctions (hors CDI confirmé) ou dans les 6 mois qui suivent sa mutation ;
- le locataire est éligible au bail mobilité ;
- le locataire est logé par un organisme d’intermédiation locative ;
- le logement est la résidence principale du locataire ;
- le bail est conforme à la loi du 6 juillet 1989 ;
- le loyer ne doit pas excéder 1 500 € à Paris et 1 300 € dans le reste de la France ;
- le logement privé ne peut être conventionné (sauf ANAH et PLS) :
- le logement social pour les étudiants et les alternants peut être conventionné APL ;
- la location ne peut être couverte par une autre garantie ;
- le locataire ne peut être un membre de la famille.

Demander à son locataire de trouver une caution en ligne

Il existe aujourd’hui de nouvelles solutions pour se protéger contre les loyers impayés. Si votre locataire ne peut obtenir une caution personnelle satisfaisante et qu’il ne répond pas aux conditions de la garantie Visale, vous pouvez lui demander de trouver une caution en ligne.

Unkle, Garantme ou Cautioneo proposent cette prestation. Moyennant une commission de 3,5 % du montant du loyer, ces plateformes se portent caution en cas d’impayés. Ainsi, en tant que bailleur, vous savez que vous êtes protégé. Certes, cela a un coût pour le locataire, mais c’est parfois le prix à payer pour trouer une location. 

Souscrire une garantie des loyers impayés

La garantie des loyers impayés (GLI) peut être souscrite auprès de n’importe quel assureur. Elle a pour vocation d’assurer le propriétaire en cas de défaut de paiement du locataire.

L’inconvénient est que cela a un coût. En fonction des assurances, mais aussi du niveau de la garantie souscrite, il faut compter entre 2,5 % et 5 % du loyer. Pour un loyer de 500 €, une GLI à 5 % coûte 25 € par mois. Cela grève sensiblement la rentabilité du bien.

Bon à savoir : si vous optez pour le régime réel d’imposition pour vos revenus fonciers, vous pouvez déduire cette assurance.

La garantie des loyers impayés doit être choisie avec le plus grand soin. En effet, la couverture va sensiblement varier d’une couverture à l’autre. Au moment du choix, les points importants à vérifier sont les suivants :
- les conditions d’éligibilité des locataires (certaines assurances ne garantissent pas les loyers impayés si le locataire n’a pas un revenu représentant au minimum 2,5 à 3 fois le montant du loyer ;
- les plafonds d’indemnisation ;
- la durée d’indemnisation en cas d’impayé ;
- la franchise ;
- la carence ;
- le montant maximal du loyer assuré.

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