Immobilier : quelles sont les conditions de rupture de bail ?

Florian Billaud - publié le 12/09/2019 à 14:30

La rupture d’un bail est liée à des règles beaucoup plus strictes pour le propriétaire que pour son locataire. Ce dernier peut partir à tout moment sans avoir à se justifier. Mais des clauses résolutoires autorisent le propriétaire à résilier un bail locatif avant échéance si le locataire ne respecte pas ses engagements.

La rupture de bail locatif à échéance par le propriétaire

Selon l’article 15 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, un propriétaire est autorisé à rompre le bail locatif pour des raisons bien précises, et à condition que le bail soit arrivé à échéance. C’est le cas lorsque : Le propriétaire souhaite vendre le logement inoccupé.Le locataire ne souhaite pas se porter acquéreur du logement mis en vente. Il est libre de partir avant l’échéance du préavis et est autorisé à ne régler que les charges et loyers durant la période d’occupation réelle.Le logement doit être occupé par un proche parent du propriétaire comme un ascendant, un descendant ou son conjoint, ou bien par le propriétaire lui-même au titre de résidence principale.Dans ce dernier cas, si malgré la résiliation du bail, le logement n’est finalement pas occupé à titre de résidence principale par le propriétaire ou l’un de ses proches, le locataire peut exiger que lui soient versés des dommages et intérêts.Bon à savoir : les locataires de plus de 70 ansLe propriétaire est tenu de trouver un autre logement à son locataire de plus de 70 ans dont les ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC. Toutefois, un propriétaire de plus de 60 ans répondant à ces mêmes conditions de ressources n’est pas tenu par cette clause.

La rupture de bail avant échéance par le propriétaire

Résilier un bail avant échéance est possible pour le propriétaire du logement dès lors que le locataire ne respecte pas ou n’exécute pas ses obligations. Il s’agit, selon la loi, d’un « motif légitime et sérieux de rupture du bail ». Dans cette catégorie de motifs, on retrouve la plupart du temps les troubles causés par le locataire au voisinage, le défaut de paiement ou encore le non-respect de l’interdiction de sous-louer le logement.Pour user de ce droit, le propriétaire opte pour le modus operandi qui lui convient le mieux. Soit il s’adresse au tribunal et c’est un juge qui apprécie la gravité de la faute commise par le locataire, soit il active la clause résolutoire généralement précisée au contrat. Dans ce cas, il doit s’adresser à un huissier de justice qui adresse au locataire un commandement de payer.

La rupture de bail par le locataire

Un locataire peut rompre son bail à tout moment même avant échéance. Il est simplement lié par l’obligation d’aviser son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préavis de trois mois débute à la date de réception de ce courrier par le propriétaire. Mais le locataire peut quitter le logement avant la fin de cette période dès lors qu’il s’acquitte de la totalité des charges et des loyers jusqu’à la fin du préavis.Sous réserve que le locataire fournisse des justificatifs à son bailleur, le préavis est réduit à un mois pour perte d’un emploi, mutation ou première embauche. Il en est de même pour les bénéficiaires du RSA et les personnes de plus de 60 ans qui doivent changer de domicile pour raison de santé.Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez respecter le protocole imposé pour rompre un bail. Renseignez-vous bien de vos droits et vos devoirs, car en cas d’impairs, vous risquez de le payer cher !

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