Réduction d’impôt loi Pinel, peut-on louer à un parent ?

Fabienne Cornillon - publié le 21/10/2019 à 18:52

En vigueur depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel entend favoriser l’investissement dans l’offre locative à loyer modéré grâce à un dispositif de défiscalisation attractif. Mais peut-on louer à un parent ? Retour sur les rouages du Pinel.

Acheter pour louer à sa famille

Contrairement à la loi Duflot qu'elle remplace, la loi Pinel permet tout à fait d'acheter un logement éligible à son dispositif pour le louer à ses parents ou ses enfants. Il s'agit pour le gouvernement d'offrir un cadre propice à la solidarité intergénérationnelle. Des parents peuvent en effet avoir à soutenir leurs enfants qui, débutant dans la vie, ont du mal à se loger ou leurs propres parents qui, du fait de retraites insuffisantes, ont du mal à boucler leurs fins de mois.

Les conditions de revenus en Pinel

Les conditions de la loi Pinel pour louer à un ascendant ou un descendant ne diffèrent pas du cadre réglementaire général, il est simplement exigé que l'enfant ou le parent concerné ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Quatre zones ont été définies par le législateur en ce qui concerne le plafond de ressources du ou des locataire(s) et pour calculer le loyer maximum des appartements éligibles au Pinel. Pour 2019, les plafonds de ressources sont les suivants :
 

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 236 €

38 236 €

31 165 €

Couple

57 146 €

57 146 €

41 618 €

+ 1 personne à charge

74 912 €

68 693 €

50 049 €

+ 2 personnes à charge

89 439 €

82 282 €

60 420 €

+ 3 personnes à charge

106 415 €

97 407 €

71 078 €

+ 4 personnes à charge

119 745 €

109 613 €

80 103 €

Personne à charge supplémentaire

13 341 €

12 213 €

8 936 €

Loi Pinel et plafonnement de loyer

Le calcul du plafond de loyer en Pinel se calcule comme suit :
Surface utile X coefficient Pinel X barème Pinel

La surface utile

La surface utile est l’addition de la surface habitable avec la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, etc.).

Ainsi, par exemple, pour un logement de 60 m² avec une cave de 10 m², la surface utile est de 65 m².

Le coefficient multiplicateur

Ce coefficient se calcule comme suit : (19 / surface utile) + 0,7.
Par exemple, pour notre logement évoqué ci-dessus, le coefficient multiplicateur est de (19 / 65) + 0,7 = 0,99.

Barème des loyers

Localisation du logement

Plafond de loyer au m² en 2019

Zone A bis

17,17 €

Zone A

12,75 €

Zone B1

10,28 €

 

Si nous reprenons notre exemple, imaginons que vous louez à votre enfant votre bien Pinel situé en zone B1. Le plafond de loyer sera de : 65 X 0,99 X 10,28 = 661,52 €.
 

Louer en Pinel à sa famille : les autres conditions

Au-delà des restrictions précédentes en matière de loyer et de revenus du locataire, qu’il s’agisse d’un parent ou d’un enfant, sachez que le locataire ne pourra prétendre aux aides au logement à l’image des APL.

De plus, il est interdit de louer à un enfant mineur rattaché à votre foyer fiscal. Ainsi, vous ne pouvez cumuler la part supplémentaire offerte par votre enfant à charge et la réduction d’impôt Pinel.

Enfin, même s’il peut être tentant de louer à un prix modéré à ses enfants ou ses parents en Pinel, sachez qu’un loyer trop bas pourrait vous faire perdre le bénéfice de la loi Pinel en matière de réduction d’impôt.

 

Le principe de défiscalisation

Tous les contribuables français peuvent prétendre au Pinel et louer à un parent (ascendant ou descendant) dès lors que le projet neuf se situe en zone éligible, c'est-à-dire là où la demande locative est supérieure à l'offre. Le Pinel est plafonné à 300 000 euros par an ou 5 500euros/m². Le dispositif fiscal de la loi Pinel offre une diminution d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement à laisser le bien acquis en location aux conditions prévues par la loi. Ces conditions intègrent des plafonds de loyers et de revenus des locataires (parents, enfants ou étrangers à la famille). Les taux de réduction en vigueur sont de 12 % pour une durée de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Bon à savoir : l'avantage fiscal résultant d'un investissement Pinel est soumis au plafonnement légal des niches fiscales de 10 000 euros par an.

Exemple concret

L'achat Pinel d'un appartement de 65 m² éligible en zone B1 d'une valeur de 150 000 euros, avec un engagement dans le secteur locatif modéré de 12 ans, donne lieu à une réduction d'impôt de 3 600 euros par an. En outre le propriétaire recevra un loyer maximum de 661,52 €, un montant qui peut augmenter dès lors que le barème des loyers sera revu à la hausse.

Se constituer un patrimoine avec la loi Pinel

À l'issue de la période d'engagement à la location (6, 9 ou 12 ans), vous disposez pleinement et librement du logement. Vous pouvez le revendre pour profiter d'une éventuelle plus-value, en faire votre résidence principale ou secondaire ou continuer à le louer à votre descendant ou ascendant sans conditions particulières.

Le Pinel permet donc de répondre au souci de logement des membres de la famille les plus fragiles financièrement, jeunes et retraités, tout en se constituant un patrimoine immobilier à moindre coût grâce au cumul de l'avantage fiscal et du rapport locatif annuel.

Sachez en outre qu’il est possible d’investir en Pinel via une SCPI (Société Civile de Placement en Immobilier) qui assurera cette charge. Un dispositif à envisager sérieusement si vous payez un impôt sur le revenu élevé.

 

Il est donc parfaitement possible de louer un Pinel à un parent. Une manière de faire jouer très concrètement la solidarité intergénérationnelle tout en se constituant un patrimoine immobilier à moindre coût. Un investissement gagnant à tout point de vue !

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