Crédit immobilier : quel apport personnel ?

La rédaction - publié le 03/09/2019 à 14:30

Pour réaliser un investissement immobilier, plusieurs éléments doivent être pris en compte. Parmi eux, l’apport personnel est un point particulièrement important et qui est généralement nécessaire pour accéder à la propriété. Cet apport personnel correspond à la somme d'argent dont vous disposez pour investir dans votre achat immobilier en complément de l'emprunt. Plus cet apport est important, plus vous pourrez obtenir facilement votre emprunt. Facilitant l’accès à l’emprunt, l’apport personnel peut également vous permettre d’obtenir des taux d’emprunt plus avantageux. Pour comprendre à quoi correspond cette somme et comment l’augmenter, nous revenons en détail sur ce point primordial de votre dossier d’emprunt. 

L’apport personnel : qu’est-ce que c’est ?

Cet élément de votre dossier de demande de prêt correspond à une somme d’argent exprimée en pourcentage du montant total de l’achat. Cette somme doit être disponible et directement engagée dans votre projet immobilier. Cette somme permet généralement de couvrir les différentes frais relatifs à l’emprunt et à l’achat immobilier : frais de notaire, frais de dossier, caution… Bien que l’apport personnel ne soit pas obligatoire, il est particulièrement apprécié par les banques et vous aidera à obtenir votre emprunt dans les meilleures conditions. 

Comment se constituer un apport ?

La constitution d’un apport personnel dépend de votre profil mais également de votre projet. En effet, si ce n’est pas votre première acquisition, vous pourrez bien sûr affecter tout ou partie de la revente de votre bien précédent, à l’apport de votre nouvel achat. D’autres pourront compter sur un héritage, une donation.... Si vous n’avez pas cette chance, l’épargne que vous aurez su constituer –le plus tôt possible– au fil des années, sera alors la bienvenue, qu’elle provienne de livrets défiscalisés, de plans ou de comptes d’épargne logement, etc... Dans certaines entreprises, vous pourrez aussi compter sur le déblocage de votre participation aux bénéfices, autorisé pour l’achat de votre résidence principale. Au delà du capital mis de côté, votre capacité à épargner est toujours vue d’un bon œil par votre banquier. 

A noter : concernant les livrets d’épargne spécifiques à l’immobilier et les prêts aidés, sachez qu’ils peuvent être considérés comme une forme d’apport personnel. Ce type de produits bancaires pris en compte sont : PEL (prêt épargne logement), CEL (compte épargne logement), PTZ (prêt à taux zéro), prêt Action Logement ou prêt aidé. 

Quel est le montant nécessaire pour un apport personnel ?

Le montant de l’apport personnel n’est soumis à aucune obligation légale, et les exigences des établissements bancaires peuvent varier selon les réseaux et surtout votre profil d’emprunteur. Ce point est donc à considérer au moment de comparer les offres de prêts reçues. Le plus souvent, votre banquier vous demandera un apport au moins égal à 10 % du montant de votre achat. De quoi, entre autres, vous acquitter des frais de notaire à la signature de l’acte de vente. 

Entre 20 et 30 % et au delà, vous serez dans une meilleure position pour négocier avec votre conseiller le taux d’intérêt auquel vous empruntez. Par exemple, pour un achat de 250 000 €, le montant d’un apport personnel de 21 % sera de 52 500 € (250 000 x 21/100) et le montant emprunté de 197 500 €. 

A noter : mieux vaut ne pas mettre toutes vos économies dans l’apport personnel car vous n’auriez plus aucune réserve en cas d’imprévu.

Quels sont les avantages d’un bon apport pour votre projet ?

Condition déterminante pour obtenir votre emprunt immobilier, l’apport personnel est donc également un atout pour la négociation avec votre banquier. En effet, plus l’apport personnel est important, plus le banquier sera enclin à vous proposer un taux d’emprunt plus intéressant ou bien vous fera bénéficier d’une réduction des frais liés au projet (frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé, coût de l’assurance emprunteur…).

Un bon apport personnel permet également de négocier une hausse du taux d’endettement. En effet, si la quasi-totalité des emprunteurs ne peuvent dépasser le pourcentage des 33% du taux d’endettement, les banques sont plus à même d’augmenter ce taux pour les emprunteurs disposant d’un apport conséquent. Cette somme et son montant vont donc avoir un rôle déterminant dans votre obtention d’emprunt et de ses conditions. 
 

Peut-on emprunter sans apport ?

Bien qu’il soit conseillé de présenter un apport personnel, l’absence d’apport ne sera pas nécessairement préjudiciable pour la réalisation de votre projet. En effet, le fait de ne pas avoir d’apport peut d’abord être un choix : vous disposez d’une épargne, mais vous souhaitez la conserver et, par exemple, investir à crédit pour ne pas élargir votre base imposable.

Le fait de ne pas avoir d’apport peut également correspondre à votre profil. En effet, si vous êtes jeune notamment, vous n’avez pas encore eu le temps d’épargner. Ici, les dispositifs mis en place pour favoriser l’accession à la propriété sont faits pour vous aider. Ainsi, le prêt épargne logement, le prêt action logement (par exemple le 1 % logement), le prêt à taux zéro, les prêts fonctionnaires, de la Caisse d’allocations familiales ou encore, les prêts des régions, sont autant de prêts « constitutifs d’apport personnel » et donc de solutions à explorer. 

Enfin, sachez qu’un prêt à 110 % (100 % pour l’achat du bien plus 10 % de frais de notaires), est une solution envisageable. Cependant, dans ce cas, mieux vaut être en CDI et avoir un salaire très confortable afin de conserver un taux d’endettement inférieur à 33 %.
 

L’apport : un élément décisif dans votre projet immobilier

Selon votre situation, la constitution d’un apport personnel sera plus ou moins évidente. Si cet élément est particulièrement demandé par les banques, il n’est pas une condition sine qua non dans l’obtention de votre emprunt. En effet, des dispositifs d’aides pour les personnes ayant de faibles ressources ou pour les primo-accédants sont en place afin de leur permettre d’accéder à la propriété malgré l’absence d’apport personnel. 

Dans le cas où vous disposez de cet apport, n’hésitez pas à le faire jouer dans votre négociation avec le banquier afin d’obtenir des conditions plus avantageuses pour votre emprunt. Plus votre apport sera important, plus vous pourrez réaliser votre projet immobilier dans les meilleures conditions possibles. 

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