Crédit immobilier : attention aux intérêts intercalaires !

Jean-Baptiste Giraud - publié le 03/09/2019 à 14:30

Vous faites construire votre maison et aurez besoin de débloquer en plusieurs fois le capital emprunté, en fonction de l’avancée des travaux. Il n’en faut pas plus pour faire apparaître des intérêts dits « intercalaires ». De quoi s’agit-il, comment sont-ils calculés et... pouvez-vous y échapper ?

Quest-ce que les intérêts intercalaires ?

Ces intérêts intercalaires ne concernent que les crédits débloqués en plusieurs tranches.C’est le cas lorsque vous faites construire votre maison individuelle, quand vous achetez un appartement sur plan (vente en l’état de futur achèvement), etc.Dans ce cas, votre banque ne fait démarrer le remboursement de votre prêt qu’après son déblocage intégral. Avant cela, les mensualités prévues à l’échéancier ne sont pas donc pas à payer.Pourtant, des sommes ont déjà bien été versées... Et elles produisent immédiatement des intérêts.Voilà comment ces intérêts dits « intercalaires », qui ne sont pas pris en compte dans le tableau d’amortissement initial, viennent se rajouter au coût global du crédit.Crédit immobilier : Comparez les offres et trouvez le meilleur créditBon à savoir : si vous êtes locataire, un prêt déblocable par étapes permet d’éviter avant votre emménagement le cumul du loyer et des mensualités de remboursement du prêt.Leur calcul est relativement simple : les montants débloqués produisent les intérêts intercalaires au taux du prêt global ramené au mois, de leur versement jusqu’au déblocage total du prêt.Par exempleUne première tranche de 40 000 € est débloquée le 1er janvier. Le taux du prêt est de 3 %, l’assurance de 0,3 %.40 000 x 3 %/12 = 100 € d’intérêts intercalaires plus l’assurance, 40 000 x 0,3 %/12= 10 €, soit un coût de 110 € pour le mois de janvier.Une deuxième tranche de 40 000 € est débloquée le 1er février.Son coût est identique, mais il faut rajouter les intérêts de la première tranche, soit 110 € + 110 € = 220 € pour le mois de février? Et donc en deux mois, déjà 330 € de frais supplémentaires !

Peut-on éviter le surcoût de ces intérêts intercalaires ?

Source de profit pour votre banque, ces intérêts intercalaires ne sont pas pour autant une fatalité. Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre conseiller et de faire le tour de la concurrence, des solutions existent !Vous pouvez demander à votre banque de transformer votre emprunt en plusieurs prêts indépendants, calqués sur le calendrier de vos appels de fonds. Vous commencerez donc à amortir chacun immédiatement, il n’y a plus d’intérêts intercalaires.Certaines banques proposent également des prêts amortissables au 1er versement, mais dans ces deux cas, les mensualités augmentent fortement dès le 1er déblocage ce qui, par exemple, peut poser problème si vous devez vous acquitter d’un loyer en parallèle.Si votre budget est très serré, vous pouvez également demander à votre banquier d’intégrer les intérêts intercalaires dans le prêt. Ils seront alors rajoutés dans les mensualités, qui commenceront à courir après le déblocage total de l’emprunt.Bon à savoirAttention, certains établissements pratiquent « la commission d’engagement ».Cette commission consiste à facturer à l’emprunteur jusqu’à 1 % des sommes restant à débloquer, en plus des intérêts intercalaires. Cette commission doit figurer dans l’offre de prêt, à vérifier !À lire aussi : Crédit immobilier : quel prêt pour financer votre projet ?

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