Que doit vérifier une banque avant d'accorder un crédit immobilier ?

Alexis Guiot - publié le 23/03/2020 à 18:00

Autant pour protéger la banque que l’emprunteur, il convient de vérifier plusieurs éléments avant d’émettre un avis positif pour une demande de prêt immobilier. En effet, pour que l’emprunteur obtienne l’accord de sa banque, il est nécessaire que son dossier soit suffisamment solide pour que la banque l’accompagne dans son projet. Pour accorder les crédits immobilier, les établissements bancaires s’intéressent ainsi à différents critères : ressources de l’emprunteur, apport personnel, situation personnelle et professionnelle… La prise en compte de tous ces éléments va permettre ainsi à la banque d’éviter les éventuels impayés et réduit également les risques de difficultés financières pour les emprunteurs. 
 

Critère essentiel : la solvabilité

Un investissement immobilier est un projet particulièrement important qui nécessite une bonne préparation et une vérification de différents éléments au préalable. Ainsi, avant de rendre un avis sur votre demande d’emprunt, la banque demande donc aux emprunteurs de fournir différents justificatifs pour éviter une éventuelle situation de surendettement, préjudiciable pour l’établissement prêteur mais également pour l’emprunteur. 

Les ressources et les charges

L’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur passe avant tout par une justification des ressources mensuelles dont il dispose. Pour calculer ces ressources, il est nécessaire de connaître les différentes sources de revenus : salaires, loyers perçus, aides… Le montant obtenu permettra ensuite de déterminer le taux d'endettement et donc la capacité d’emprunt dont vous disposez. 

Le taux d’endettement

En fonction de vos revenus et de vos charges chaque mois, il sera possible de déterminer votre taux d’endettement. Afin d’éviter au maximum les risques d’endettement, ce taux a été fixé à 33%, un taux que vous ne devez pas dépasser si vous souhaitez obtenir l’accord du banquier. Cette obligation est systématiquement vérifiée par les organismes de prêt afin d’éviter les risques d’impayés. 

La capacité d’emprunt 

Afin de calculer votre capacité d’emprunt, vous devez soustraire les différentes charges mensuelles indispensables (crédits en cours, factures régulières…) au montant total de vos ressources que vous percevez chaque mois. Cette différence entre ressources et charges permettra ensuite de calculer le “reste à vivre” de l’emprunteur. Ce reste à vivre se calcule en prenant en compte la capacité d’emprunt et le taux d’endettement de l’emprunteur. Le reste à vivre est un point particulièrement important que la banque ne manquera pas de prendre en compte afin d’éviter aux emprunteurs de se retrouver dans une situation financière compliquée.
 

Le profil de l’emprunteur

La situation professionnelle

Au-delà de la solvabilité de l’emprunteur, les banques vont également s’attarder sur le profil de l’emprunteur et notamment sa situation professionnelle. Etant donné qu’un prêt immobilier vous engage sur le long terme, les banquiers vont privilégier les demandeurs présentant une situation professionnelle solide avec un CDI. En effet, bien que des solutions alternatives existent, il s’avère plus compliqué pour les personnes n’ayant pas un CDI d’obtenir un emprunt immobilier. 

L’âge de l’emprunteur

Dans la demande d’emprunt, l’âge de l’emprunteur joue également un rôle à ne pas négliger. Cet élément pèse particulièrement lorsque vous atteignez l’âge de la retraite. En effet, même si le montant de la retraite restera fixe, les risques de décès chez cette catégorie de la population sont plus élevés et représentent donc un risque que les banques préfèrent éviter. Pour cette raison, l’âge a donc une influence non négligeable dans votre demande d’emprunt. 

La gestion bancaire de l’emprunteur

L’obtention de l’accord du banquier pour votre demande d’emprunt passe également par une bonne gestion bancaire. Ainsi, dans le cas où vous êtes généralement à découvert, voire si vous êtes fiché à la Banque de France, votre parcours pour obtenir un prêt sera particulièrement compliqué voire impossible. Avant de faire votre demande, il convient donc de présenter un bon dossier et de justifier la bonne gestion de votre argent. Cette vérification de la gestion bancaire de l’emprunteur au préalable est un point particulièrement important qui permet également d’éviter à ce dernier de se retrouver dans une situation financière qu’il ne pourra pas gérer.
 

L’apport personnel

L’obtention de votre prêt immobilier est également conditionnée par le fait d’avoir un apport personnel. En effet, représentant une certaine garantie pour la banque, il est nécessaire d’avoir un apport minimum pour que la banque vous accorde l’emprunt. Selon les situations et le montant demandé, cet apport doit représenter entre 10 et 20% de la somme du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Différent pour chaque cas, l’apport personnel reste cependant un élément important dans votre dossier qui, s’il est conséquent, vous permettra d’obtenir plus facilement votre emprunt.
 

Une vérification nécessaire

Autant du côté de la banque que du côté de l’emprunteur, la vérification de tous ces points est une procédure essentielle pour éviter les risques d’impayés pour la banque mais également pour protéger les emprunteurs d’une éventuelle situation financière compliquée. La vérification de ces différents éléments permet ainsi de s’assurer de la solidité du dossier et de la solvabilité de l’emprunteur.

Aujourd’hui, cette vérification est particulièrement importante de la part des établissements bancaires qui n’accordent pas des crédits pour tous. Pour cette raison, il convient de bien préparer en amont votre projet et de constituer un dossier d’emprunt solide. Avant de vous lancer dans vos recherches d’achat immobilier, ayez donc à l’esprit tous ces critères.
 

Optimisez votre projet en choisissant la meilleure offre de prêt

Dans le cas où votre dossier est suffisamment solide pour réaliser votre projet, il conviendra ensuite de choisir la meilleure offre de prêt. S’il peut s’avérer tentant de vous tourner vers votre banquier pour obtenir votre emprunt, sachez que votre n’obtiendrez pas nécessairement le meilleur taux auprès de votre banque. En effet, grâce aux nombreuses offres présentes aujourd’hui sur le marché, il est possible de trouver des taux plus avantageux en changeant de banque. 

Pour vous aider dans la constitution de votre dossier et la recherche du meilleur taux d’emprunt, il peut être intéressant de faire appel à un courtier en prêt immobilier. Ce professionnel du domaine pourra vous négocier l’offre la plus intéressante en fonction de votre profil et de votre dossier. L’obtention du meilleur taux est un point à ne pas négliger, puisqu’il vous permet d’augmenter votre budget pour votre investissement immobilier. 
 

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