Faire le bilan énergétique de sa maison au meilleur prix

Mustapha Azzouz - publié le 07/02/2020 à 16:00

Selon la réglementation en vigueur, lors d’une transaction immobilière le vendeur doit présenter divers diagnostics au futur acquéreur du bien. Quelles sont les démarches à effectuer ? À quel prix revient votre diagnostic énergétique ?

Le diagnostic amiante

L’amiante a longtemps été utilisé comme isolant. Mais lorsqu’il se désagrège, il se disperse sous forme de poussière dans l’air, qui inhalée, peut provoquer des troubles au niveau des bronches et des poumons, voire provoquer des cancers.

Son utilisation étant interdite depuis le milieu des années 90, tous les biens dont les permis de construire ont été délivrés avant le 1er juillet 1997 doivent faire l’objet d’un diagnostic sur la présence ou non d’amiante. Il doit être présenté au plus tard lors de la signature du compromis de vente, et si ce n’est pas le cas, le vendeur est responsable au titre des vices cachés et peut être poursuivi en justice par l’acquéreur. Il doit être fait par un expert certifié.

Si aucune trace d’amiante n’est détectée, alors le diagnostic amiante est valable à vie. Si de l’amiante est détecté, un nouveau bilan devra être réalisé dans les 3 ans. Enfin, si le diagnostic a été posé avant 2013, il doit être renouvelé même s’il n’avait pas détecté d’amiante à l’époque.

Comptez entre 100 à 150 euros pour l’obtenir. La durée de l’expertise varie entre 20 et 30 minutes.

Le diagnostic plomb

Longtemps utilisé dans la plomberie, notamment avec les joints d’étanchéité et dans certaines peintures, le plomb est aujourd’hui considéré comme dangereux pour la santé, particulièrement pour les enfants de moins de 6 ans. Il peut en effet provoquer le saturnisme.

La production d’un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) est donc obligatoire pour la vente d’un bien. Il doit être produit lors de la signature du compromis et sa validité est de 1 an si du plomb est détecté, sans limites si le logement en est exempt. Tout comme le diagnostic amiante, il peut donner lieu à des amendes ou des poursuites s’il n’est pas présenté.

Un expert vient constater la présence ou non de ce composant toxique et remet un document recensant les mesures effectuées, les surfaces infectées ainsi que le taux de plomb (en mg/cm²). Ce diagnostic n’est obligatoire que pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il faut compter environ 100 euros pour 1/2 h d’intervention.

Le diagnostic termite

Ces petites bêtes ne sont pas les bienvenues ; pourtant, elles adorent venir se nourrir et creuser des petits trous dans la charpente. Dans certaines zones déclarées infestées et en région parisienne, il est obligatoire de fournir un diagnostic termite de moins de 6 mois lors d’une vente sous peine de sanctions civiles. Les zones dites infectées sont délimitées par arrêtés préfectoraux ou municipaux.

Là aussi, un expert accrédité doit venir réaliser ce diagnostic qui coûte entre 100 et 150 euros pour vérifier la charpente, les essences de bois et les traitements utilisés pour déclarer la maison saine ou non en 20 minutes environ.

Le diagnostic gaz

Si le logement est relié au gaz naturel, les installations doivent faire l’objet d’un contrôle et d’un entretien réguliers pour éviter tout risque d’explosion ou de fuite de ce gaz hautement inflammable.

Seules les installations de plus de 15 ans doivent faire l’objet d’un diagnostic. Le but est de vérifier l’état des appareils de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, l’état de la tuyauterie et la bonne aération des pièces où se trouvent les appareils à gaz. Si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans, vous devrez alors en faire réaliser un nouveau.

Là aussi, ce diagnostic est à la charge du vendeur et se chiffre à environ 100 euros. En cas de non-présentation du diagnostic ou de non-conformité de l’installation, le propriétaire peut être sanctionné par une obligation de mise aux normes de l’installation. Celui-ci est valable 3 ans.

Le diagnostic électricité

Pour s’assurer que les nouvelles normes pour les installations électriques ont bien été respectées, il est indispensable de faire réaliser un bilan à toutes les habitations dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Ce diagnostic, tout comme l’attestation de conformité d’éventuels travaux de rénovation, sera valable 3 ans.

La performance énergétique

Pour vendre un bien, mais également pour le louer, il est indispensable de fournir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Il permet d’informer le futur propriétaire sur la consommation énergétique du logement (en kilo Watt heure/m2 et par an) et donc le coût de celle-ci. Il donne aussi des recommandations sur les travaux pour limiter leur consommation et lutter contre l’effet de serre.

En fonction des calculs, selon une méthode standardisée par les pouvoirs publics ou basée sur les relevés de consommation des 3 dernières années, le logement est classé en fonction des kWh/m²/an et les émissions de CO2 (en kg/m²/an) sur une échelle allant de A (logement économe) à G (logement énergivore), sur le même modèle que l’on retrouve sur les appareils électroménagers.

Le DPE ne peut être établi que par un professionnel certifié et il faut compter entre 100 et 250 euros en fonction de la taille du logement à évaluer. L’intervention dure entre 30 minutes et 1 h. Sa validité est de 10 ans. Il est obligatoire.

Le diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP)

Autrefois appelé État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT), ce diagnostic permet d’informer un acheteur de certains risques comme ceux provoqués par des catastrophes naturelles (inondations, séismes, feux de forêt). Mais il peut également exister des risques technologiques comme les explosions ou les fuites de gaz toxique et des désagréments causés par des sols pollués.

Un diagnostic doit donc lui être remis pour les biens se situant dans les villes définies par arrêté préfectoral. La carte des zones à risques et pollution est disponible à la mairie ou à la préfecture.

Il incombe au vendeur de remplir le formulaire du diagnostic ERP seul ou à l’aide d’un agent immobilier. Il doit par exemple y mentionner le versement d’indemnités suite à une catastrophe naturelle ou technologique. Le diagnostic ERP doit avoir moins de 6 mois à la date de la promesse de vente.

Comment faire des économies sur son bilan énergétique de maison ?

Chacun de ces diagnostics est bien sûr plus ou moins cher en fonction de la surface du logement. Mais en les additionnant, on atteint facilement une somme supérieure à 600 euros, à débourser par le vendeur.

Pour réduire cette dépense de moitié, vous pouvez choisir de faire un « diagnostic technique » aussi appelé « diagnostic immobilier » qui regroupe le diagnostic amiante, plomb, gaz, électricité, thermite, la performance énergétique et le diagnostic ERP. En faisant appel à un seul expert certifié pour l’ensemble de ces évaluations, il ne vous coûtera plus que 250 à 350 euros, soit une économie de près de 45 % pour réaliser le bilan énergétique de sa maison.

Bon à savoir : diagnostics immobiliers, l’interminable liste

Si le bilan énergétique impose de nombreux diagnostics, la liste peut facilement s’allonger. Diagnostic métrage loi Carrez pour déterminer la surface, diagnostic mérule pour les zones concernées ou état de l’installation d’assainissement non collectif : selon les cas, les bilans nécessaires à une vente peuvent être bien plus nombreux.

La vente d’un bien immobilier est une transaction particulièrement encadrée. Avant qu’elle ne soit validée, il est nécessaire de procéder à différents contrôles dont le fameux Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Il permettra au futur acheteur d’évaluer sa facture énergie et le coût d’éventuels travaux. Plus les résultats de votre bilan énergétique seront bons, moins le prix de votre bien pourra être revu à la baisse.

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