Location : qui du propriétaire ou du locataire doit payer les travaux ?

Marie Caillet - publié le 15/12/2020 à 11:00

Quand un bien est mis en location, la question des travaux se pose régulièrement. Remise aux normes, réparation, amélioration... En fonction de la nature des travaux, tout n'incombe pas au propriétaire.  

Qui doit payer les travaux de mise aux normes ?

Avant de mettre un bien en location, le propriétaire est tenu de réaliser tous les travaux indispensables pour que l’habitation réponde aux normes d’habitabilité et de confort stipulées par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Ainsi, il doit vérifier le bon état de certains équipements tels que :

  • Les gros œuvres comme le toit et les murs ;
  • Les menuiseries extérieures ;
  • Les canalisations ;
  • Les systèmes de ventilation et de chauffage ;
  • Le réseau électrique.

Si au cours du bail vous constatez que le logement ne répond pas aux normes, vous pouvez demander à votre propriétaire d’exécuter les travaux indispensables. Ce dernier est obligé de les assumer lui-même et ne peut en aucun cas exiger que vous preniez en charge une partie ou la totalité de leur réalisation. Il ne peut pas non plus vous demander de financer les travaux en contrepartie d’une réduction de votre loyer.

Qui doit payer les travaux de réparation ?

Le propriétaire est dans l’obligation d’entretenir les locaux loués pour qu’ils continuent à répondre aux normes requises pour un usage normal d’habitation. Globalement, les gros travaux de réparation de la toiture, de ravalement, et d’entretien des canalisations incombent au propriétaire. La réfection des accès et des escaliers, ainsi que le changement du système de chauffage lui reviennent également.

Vous ne pouvez pas vous opposer à la réalisation de ces travaux. Toutefois, vous êtes en droit de réclamer une réduction temporaire de votre loyer si ces derniers tendent à se prolonger. 

Certains travaux de réparation, en revanche, sont à la charge du locataire. Celui-ci doit veiller à occuper le logement sans le dégrader : de fait, si certains éléments du logement sont abîmés de son fait, c'est à lui d'en assurer la réparation ou le remplacement, notamment pour les éléments suivants :

  • Gonds, boulons, crémones des fenêtres
  • Entretien du sol 
  • Vitres cassées
  • Travaux de plomberie, installations électriques et autres dispositifs

Si le propriétaire a effectué les réparations locatives à votre place, il peut vous demander un remboursement. S’il ne constate la dégradation du lieu qu’à la fin du bail, il peut retenir une partie ou la totalité de la caution que vous avez versée pour effectuer les travaux indispensables.

Qu’en est-il des travaux d’amélioration ?

Les travaux d’amélioration sont ceux effectués par le propriétaire pour optimiser la qualité de l’habitation. Ils réduisent les dépenses d’entretien et augmentent la sécurité du logement. L’installation d’un visiophone au sein d’une copropriété, par exemple, fait partie des travaux d’amélioration.

En principe, le locataire ne peut pas s'opposer à la réalisation de ces réparations si elles entrent dans le cadre d’un entretien normal, de l’amélioration de la performance énergétique ou du maintien en l’état du logement. Toutefois, le propriétaire doit notifier le locataire de la tenue de ces travaux, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par l’intermédiaire d’un courrier remis en main propre. Ce courrier doit préciser les modalités d’exécution des travaux et leur nature.

Il existe d'autres travaux d'amélioration qui peuvent être à l'initiative du locataire :

  • Travaux de peinture : le locataire est en droit de repeindre les murs du logement. Le propriétaire n'a le droit de s'y opposer que si les couleurs sont trop originales (rouge, vert...). Dans tous les cas, le locataire est tenu d'informer le propriétaire en amont et de s'assurer de son accord.
  • Changer le revêtement du sol : ce type de travaux est autorisé dans la mesure où il ne s'agit pas d'une transformation du sol. Le locataire peut ainsi poser du linoléum ou autre revêtement de sol amovible. Là aussi, ce type d'aménagement doit être fait avec l'accord du propriétaire.
  • Installation de double-vitrage : ici, le locataire est en droit de réaliser cette installation sans l'accord du propriétaire. En revanche, les frais d'installation seront entièrement à sa charge. 

En cas de contentieux, quels sont les recours possibles ?

Si le propriétaire refuse de réaliser les travaux de remise aux normes ou si, après un délai de deux mois, il refuse toujours de donner suite à votre réclamation, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation pour avoir un avis. Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi vous adresser directement au juge d’instance, afin qu’il puisse déterminer la nature et la durée d’exécution des travaux.

Même en étant locataire, vous pouvez demander ou réaliser certains travaux dans la mesure où ils représentent une amélioration et non une transformation du logement (par exemple : abattre une cloison, ajouter une annexe...). Il est important que les travaux aient l'accord du propriétaire et du locataire pour éviter tout malentendu et poursuites judiciaires. 

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